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2027년에 전세계약 끝나면 상생임대 특례 못 받을 수 있습니다 상생임대주택 특례를 검토할 때 많은 분들이 가장 먼저 보는 것은 임대료 인상률입니다. “전세보증금을 5% 이하로만 올리면 되는 것 아닌가요?”물론 임대료 5% 요건은 중요합니다. 하지만 그보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 바로 상생임대차계약을 언제 체결했는지입니다. 상생임대주택 특례는 아무 때나 체결한 임대차계약에 적용되는 제도가 아닙니다.현행 규정상 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결된 계약이어야 합니다.그래서 2027년에 전세계약이 끝나는 분들은 특히 조심해야 합니다. 예를 들어 보겠습니다.2025년 1월에 전세계약을 체결했습니다.계약기간은 2년입니다.그러면 만기는 2027년 1월입니다.이때 집주인은 이렇게 생각할 수 있습니다. “2027년 1월에 재계약할 때 전세보증금을 5% 이하로.. 더보기
상속부동산을 한 사람이 단독으로 상속받고 나중에 현금으로 정산받으면 증여세가 나올까? 상속 상담을 하다 보면 의외로 많이 받는 질문입니다. "형이 부동산을 가져가고 저는 현금으로 정산받기로 했는데 증여세 나오나요?"인터넷을 검색하면 "단독등기 후 정산하면 증여세가 나온다"는 글도 많습니다. 그런데 실제로는 조금 다릅니다. 상속재산분할협의 과정에서형이 부동산을 단독 취득하고동생은 상속지분을 포기하는 대신현금으로 정산받기로 했다면원칙적으로는 증여가 아니라 양도로 봅니다. 국세청도 같은 취지로 해석한 사례가 있습니다. 국세청 예규가 말하는 핵심국세청 「기준-2016-법령해석재산-0287(2017.5.25.)」을 보면 이런 문구가 나옵니다.공동상속인 중 일방이 자신의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 현금을 지급받은 경우에는 양도소득세 과세대상이 된다. 즉,국세청도"상속지분 포기 +.. 더보기
토지보상금 30억인데 왜 현금은 1억원밖에 못 받을까? 부재지주와 채권보상, 꼭 알아야 할 핵심 정리 광명시흥 3기 신도시, 용인 첨단산업단지 등 대규모 공익사업이 본격화되면서 토지보상 상담이 크게 늘고 있습니다. 그런데 상담을 하다 보면 의외로 가장 많이 듣는 질문이 있습니다. "보상금이 30억원인데 왜 현금은 1억원밖에 못 준다고 하나요?" 토지보상은 원칙적으로 현금보상이지만, 모든 토지소유자가 현금으로만 보상받는 것은 아닙니다. 특히 '부재부동산 소유자(부재지주)'에 해당하는 경우에는 일정 금액을 초과하는 보상금을 채권으로 받아야 할 수 있습니다. 오늘은 부재지주 판단기준과 채권보상 제도에 대해 쉽게 정리해 보겠습니다.정부가 채권보상을 확대하는 이유정부는 신도시나 혁신도시 개발 과정에서 지급되는 거액의 보상금이 다시 부동산시장으로 유입되는 것을 막기 위해 채권보상 제도를 운영하고 있습니다. 실제로.. 더보기
16년 만에 움직이는 광명시흥 보상 “보상금”보다 먼저 준비해야 할 것은 세금 구조입니다3기 신도시 최대 사업지인 광명·시흥 공공주택지구의토지보상 감정평가가 사실상 마무리 단계에 들어갔습니다.기사에 따르면 LH는 2026년 7월부터 본격적인 보상 절차에 착수할 예정이고,2027년 말 착공 · 2029년 첫 분양 · 2031년 최초 입주를 목표로 사업을 추진 중이라고 합니다.https://v.daum.net/v/20260524071353435 3기 신도시 최대어 광명시흥 보상 마침표…2029년 첫 분양 추진3기 신도시 가운데 가장 큰 규모인 광명·시흥 공공주택지구의 토지보상 감정평가가 16년 만에 사실상 마무리됐다. 수도권 서남부에 6만7000가구를 공급하는 대형 공공주택 사업이 보상 절차에 들v.daum.net 무려 16년 동안 표류하던.. 더보기
고객은 집을 고민하고, 세무사는 비과세 요건을 봅니다 얼마 전 강남 00동 아파트 2채를 보유한 부부 상담이 있었습니다. 그중 한 채는 재건축이 진행 중이었고,공사기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택이 문제였습니다. 겉으로 보면 단순한 고민처럼 보입니다. “그냥 계속 보유할까?”“비과세 받을 수 있을 때 정리할까?” 아내분은 입지가 좋은 만큼 그냥 계속 보유하고 싶어 하셨고,남편분은 비과세가 가능할 때 정리하는 것이 낫지 않겠냐는 의견이었습니다. 그런데 실제 세금 검토는 생각보다 훨씬 복잡합니다. 특히 올해 연말이면재건축 대체주택 특례에서 중요한 기준이 되는‘입주 후 3년’이라는 마감시점이 도래하는 상황이었습니다. 결국 대체주택을 매각하고세대원 전원이 재건축된 기존 주택으로 다시 입주할 수 있는지까지 검토해야 했습니다. 그런데 현실은 늘 세법보다 조.. 더보기
수용지구 안의 다주택자 주택, 무조건 중과일까? 토지수용지구 상담을 하다 보면주택이 함께 편입된 분들이가장 먼저 걱정하시는 부분이 있습니다. “지금 다주택자 중과세가 있는데,수용되는 주택도 중과세율을 적용받는 것 아닌가요?” 이 부분은 조금 다르게 보아야 합니다.2021.2.17. 이후 양도분부터는양도소득세가 감면되는 공익사업용 주택을 양도하는 경우조정대상지역 다주택자 중과세율 적용이 배제되는주택으로 추가되었습니다.즉, 「조세특례제한법」 제77조에 따라 양도소득세 감면 대상이 되는공익사업용 주택이라면 중과세율 적용 여부를 별도로 검토해볼 수 있습니다. 다만 공익사업 감면은 아무 주택이나 되는 것은 아닙니다.일반적으로 「조세특례제한법」 제77조의 공익사업 감면은사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지 등에 대해 적용 가능합니다.따라서 “수용된다”는 .. 더보기
협의보상 중인 농지가 증여가 가능할까요? 공익사업 보상 예정지 상담을 하다 보면의외로 자주 나오는 질문이 있습니다. “농지도 가능하면 증여를 먼저 해두고 싶은데농지취득자격증명(농취증)이 없으면 안되지 않아요?” 원칙적으로 농지를 취득하거나 증여받는 경우에는농취증(농업취득자격증명)을 첨부하여 소유권이전등기를 진행하게 됩니다. 그런데 공공주택사업, 산업단지, 택지개발사업 같은 공익사업 지구에서는조금 다르게 검토되는 경우들이 있습니다. 겉으로는 아직 논이고 밭이지만,법적으로는 이미 도시지역으로 편입되었거나농지전용 협의가 완료된 것으로 의제되는 구조가 있기 때문입니다. 예를 들어 국가산업단지의 경우에는산업단지 지정·고시가 이루어지면 도시지역으로 보게 되고,산업단지계획 승인·고시가 있으면 농지전용 협의를 거친 것으로 의제하는 규정들이 존재합니다. 또한.. 더보기
공익사업 토지 협의보상 , 부재지주는 왜 “양도소득세 확인서”가 중요할까? 토지보상 상담을 하다 보면 부재지주 분들이 생각보다 모르고 많이 여쭤보십니다. “보상금이 꽤 큰데 왜 현금을 안 주고 채권으로 준다는 거죠?” 사실 많은 분들이 이 부분을계약 직전에 처음 알게 되십니다. 공익사업으로 토지가 수용되는 경우,토지 소재지 인근에 거주하는 “현지인”은원칙적으로 전액 현금보상이 가능합니다. 그러나 사업인정고시일 1년 전부터 해당 지역 또는 30킬로미터 내에 거주하지 않은“부재부동산 소유자”는보상금 중 1억원까지만 현금으로 지급되고,초과금액은 채권보상이 원칙입니다. 근거는 「토지보상법 시행령」 제26조입니다.제26조(부재부동산 소유자의 토지) ① 법 제63조제7항제2호에 따른 부재부동산 소유자의 토지는 사업인정고시일 1년 전부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록.. 더보기

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