안녕하세요. 탐스리딩 김태하 회계사입니다.
부모님이나 조부모님으로부터 상속받은 토지가 수용될 예정인데도, 아직 상속등기를 하지 않은 분들이 의외로 많습니다.
“어차피 우리 가족 재산인데, 보상금이 나오면 그때 정리하면 되지 않을까?”
이렇게 생각할 수도 있지만, 상속등기를 어떻게 하느냐에 따라 양도소득세뿐 아니라 이후 증여세 문제까지 달라질 수 있습니다.
상속등기는 단순히 돌아가신 분의 명의를 바꾸는 절차가 아닙니다. 보상금을 최종적으로 누가, 얼마씩 가져갈 것인지까지 살펴본 뒤 진행해야 합니다.
오늘은 상속받은 토지가 수용되는 경우 상속등기를 어떻게 준비해야 하는지 쉽게 설명해 드리겠습니다.
Q. 아버지 명의 토지가 수용된다는데, 상속등기 없이 보상금을 받을 수 있나요?
회계사님, 돌아가신 아버지 명의로 된 토지가 이번에 수용된다고 통보받았습니다.
그런데 아직 상속등기를 하지 않았는데, 이 상태로 그냥 보상금을 받아도 되나요?
안 됩니다.
토지보상금을 수령하려면 보상계약을 체결하기 전에 상속등기부터 완료해야 합니다.
현재 등기부등본상 소유자가 여전히 돌아가신 아버님 명의로 되어 있다면, 사업시행자는 누구와 보상계약을 맺어야 하는지 알 수 없기 때문입니다.
그런데 여기서 정말 많은 분이 중요한 부분을 놓치십니다.
단순히 ‘명의만 바꾼다’고 생각하고 아무렇게나 상속등기를 해서는 안 됩니다. 보상금을 최종적으로 누가, 얼마씩 가져갈 것인지까지 살펴본 뒤에 상속등기를 해야 합니다.
Q. 상속등기는 보통 어떤 방식으로 하나요?
크게 두 가지 방법이 있습니다.
첫 번째는 배우자와 자녀들이 법에서 정한 상속지분 비율대로 나누어 등기하는 방법입니다.
두 번째는 가족들이 협의하여 상속인들끼리 합의한 지분대로 협의분할하는 방법입니다.
그런데 가족회의를 할 때 이런 말씀을 많이 하십니다.
“어차피 아버지 재산이었으니까 일단 엄마가 단독명의로 편하게 받으시게 하자.”
“그러고 나서 보상금이 나오면 그때 우리한테 조금씩 떼어주시면 되잖아.”
가족 간에는 매우 자연스러운 결정처럼 보입니다.
하지만 세금까지 생각하면 이야기가 달라질 수 있습니다.
Q. 어머니가 단독으로 상속등기를 하고 보상금을 받으면 어떤 문제가 생기나요?
만약 아버님 토지를 어머니 단독명의로 상속등기하고 보상계약을 체결하면 보상금도 어머니가 받게 됩니다.
그 토지의 양도소득세 역시 어머니 한 분이 부담하게 됩니다.
진짜 문제는 그다음입니다. 보상금이 어머니 통장에 들어온 뒤에 어머니가 이렇게 말씀하실 수 있습니다.
“고생했다. 너희도 나눠 가져라.”
그리고 자녀들의 통장으로 돈을 송금하는 순간, 어머니가 자녀에게 준 그 돈은 세법상 증여로 볼 수 있습니다.
결국 토지보상금을 두고 다음과 같은 구조가 만들어질 수 있습니다.
- 어머니가 토지수용에 따른 양도소득세 부담
- 어머니가 보상금을 자녀에게 나눠주면서 자녀들이 증여세 부담
어머니가 1차로 양도소득세를 부담하고, 자녀들이 2차로 증여세까지 연달아 부담하는 좋지 않은 구조가 만들어지는 것입니다.
소중한 보상금의 상당 부분이 세금으로 나갈 수도 있습니다.
Q. 어차피 토지가 수용되면 양도소득세는 피할 수 없는 것 아닌가요?
맞습니다. 토지가 수용되더라도 원칙적으로 양도소득세는 발생합니다.
하지만 누가 양도하느냐에 따라 가족 전체가 부담하는 세금 총액은 완전히 달라질 수 있습니다.
양도소득세는 양도차익이 커질수록 세율이 가파르게 올라가는 누진세 구조입니다.
만약 어머니 한 분에게 양도차익이 몰리면 더 높은 누진세율이 적용될 가능성이 커집니다.
반면 처음부터 상속인들이 지분을 나누어 등기한 뒤 공동명의로 보상계약을 체결하면 어떻게 될까요?
양도차익이 여러 상속인에게 나누어지기 때문에 가족 전체의 양도소득세 부담이 줄어들 수 있습니다.
무엇보다 가장 큰 장점은 각자가 자기 지분만큼 보상금을 직접 받는다는 점입니다.
어머니가 보상금을 받은 뒤 자녀들에게 다시 나눠주면서 발생할 수 있는 증여세 문제를 피할 수 있습니다.
핵심은 보상계약서에 도장을 찍기 전에 상속지분별 세금 효과까지 미리 계산해야 한다는 것입니다.
상속등기와 보상계약을 모두 마친 뒤에는 돌이키기가 어렵습니다.
Q. 그렇다면 무조건 자녀들까지 법정지분대로 나누어 등기하는 것이 정답인가요?
꼭 그렇지는 않습니다.
보상금의 규모와 가족 상황에 따라 어머니에게 필요한 노후자금의 규모가 다를 수 있고, 실제 가족 간 합의 내용도 다를 수 있기 때문입니다. 지분율은 가족들이 협의하기 나름입니다.
중요한 것은 상속등기부터 해놓고 나중에 돈을 나누는 것이 아닙니다.
보상금을 최종적으로 누가 얼마씩 가져갈지 먼저 계획한 뒤, 그 비율에 맞춰 상속등기를 진행하는 것이 중요합니다.
법정상속지분이 항상 가장 유리한 것도 아니고, 어머니 단독명의가 항상 불리한 것도 아닙니다.
가족 구성과 보상금 규모, 어머니의 노후생활, 각 상속인의 재산 상황 및 예상 세금까지 함께 살펴본 뒤 지분율을 결정해야 합니다.
Q. 아버지가 돌아가신 지 20년이 넘었는데, 지금 등기하면 취득 시점은 언제인가요?
상속등기를 오늘 했다고 해서 오늘 토지를 취득한 것으로 보지는 않습니다.
세법상 상속받은 자산의 취득 시점은 상속등기일이 아니라 피상속인이 돌아가신 날, 즉 상속개시일입니다.
아버님이 20년 전에 돌아가셨다면 세법상 20년 전에 토지를 취득한 것으로 봅니다.
따라서 보유기간이 충분하기 때문에 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있습니다. 이 점은 큰 장점입니다.
즉, 상속등기를 늦게 했다고 해서 보유기간까지 짧아지는 것은 아닙니다.
Q. 오래전에 상속받았으니 세금이 많이 줄어드나요?
안타깝게도 오히려 세금이 많이 나올 수도 있습니다.
장기보유특별공제 30%를 적용받더라도 오래전에 상속된 토지는 취득가액이 매우 낮게 산정되는 경우가 많기 때문입니다.
양도소득세를 계산할 때 가장 중요한 것 중 하나가 취득가액입니다.
쉽게 말하면 다음과 같습니다.
“옛날에 이 땅을 얼마에 취득한 것으로 볼 것인가?”
상속받은 토지는 상속개시 당시의 상속세 평가액이 양도소득세 계산 시 취득가액의 기준이 됩니다.
오래전에 상속받았고 당시 상속세 신고도 별도로 하지 않았다면, 토지는 보충적 평가방법에 따라 당시 개별공시지가를 기준으로 취득가액이 산정되는 경우가 많습니다.
20년 전 개별공시지가는 현재의 토지보상금과 비교하면 매우 낮을 가능성이 큽니다.
취득가액은 낮고 보상금은 높으니 양도차익이 크게 계산됩니다. 이 경우 장기보유특별공제 30%를 적용받더라도 높은 누진세율이 적용될 수 있습니다.
따라서 오래 보유했다는 사실만 보고 세금이 무조건 적게 나올 것이라고 생각해서는 안 됩니다.
Q. 상속받은 토지가 수용될 때 가장 먼저 무엇부터 확인해야 하나요?
세 가지만 먼저 확인해 보시면 됩니다.
첫째, 보상금을 실제로 어떻게 나눌지 합의해야 합니다
상속인들이 보상금을 최종적으로 누가, 얼마씩 가져갈 것인지 먼저 합의해야 합니다.
상속등기부터 마친 뒤 보상금을 다시 나누려고 하면 별도의 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.
둘째, 법정지분과 협의분할의 세금을 비교해야 합니다
법정상속지분대로 등기할 때와 가족 간 협의분할로 등기할 때의 예상 양도소득세와 증여세를 반드시 비교해 보시기 바랍니다.
양도소득세만 보지 말고, 보상금을 받은 이후 가족 간에 돈이 이동할 때 발생할 수 있는 증여세까지 함께 살펴봐야 합니다.
셋째, 취득가액과 세액감면 요건을 확인해야 합니다
상속개시 당시의 기준시가와 상속세 평가액을 확인해야 합니다.
또한 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면처럼 적용할 수 있는 세액감면 요건이 있는지도 함께 검토해야 합니다.
상속등기는 단순한 명의변경이 아닙니다
상속등기는 단순히 돌아가신 분의 명의를 바꾸는 절차가 아닙니다.
어떤 비율로 등기부등본에 이름을 올리느냐에 따라 가족 전체가 부담하는 세금 총액이 달라질 수 있습니다.
일단 상속등기를 마친 뒤에는 선택지가 크게 줄어듭니다.
따라서 명의를 정리하기 전에 다음 내용을 반드시 비교해 보시기 바랍니다.
- 보상금을 실제로 나눌 비율
- 법정상속지분과 협의분할 중 적합한 방식
- 상속인별 예상 양도소득세
- 보상금 재분배에 따른 증여세
- 상속개시 당시 취득가액
- 적용 가능한 공익사업용 토지 세액감면
보상계약서에 도장을 찍고 보상금이 지급된 뒤에는 이미 늦을 수 있습니다.
상속지분을 정하기 전에 양도소득세와 이후 증여세 문제까지 미리 비교해 보시기 바랍니다.
세금은 계산이 아니라 구조입니다.
지금까지 탐스리딩 김태하 회계사였습니다.
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