대토보상 절대 하지 말라고요? 제대로 알면 기회가 되는 이유

안녕하세요. 탐스리딩 김태하 회계사입니다.

토지보상을 앞둔 분들과 상담하다 보면 대토보상에 관해 이런 말씀을 자주 듣습니다.

“주변에서 대토보상은 절대 하지 말라고 합니다.”

“돈만 오래 묶이고 위험하다는데, 정말 그런가요?”

 

결론부터 말씀드리면 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다.

 

대토보상은 그 자체로 위험한 제도가 아닙니다. 오히려 구조를 정확하게 이해하고 잘 활용하면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만 미디어에서 언급되는 ‘대토보상’과 실제 현장에서 추진되는 ‘대토보상’ 사이에는 조금 차이가 있습니다.

많은 분이 대토보상을 단순히 다음 정도로 생각합니다.

• 보상금을 현금 대신 토지로 받는 것
• 양도소득세를 조금 더 감면받는 것

하지만 대토보상의 본질은 단순히 보상 수단을 선택하는 문제가 아닙니다.

새롭게 조성되는 사업지구의 부동산 개발사업에 참여할 것인가를 결정하는 문제에 가깝습니다.

오늘은 대토보상의 기본 구조와 장점, 그리고 사람들이 왜 대토보상을 위험하다고 느끼는지 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

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Q. 대토보상이 정확히 무엇인가요?

공익사업으로 내 토지가 수용되면 보상금은 원칙적으로 현금이나 채권으로 받습니다.

그런데 토지소유자가 원하는 경우 현금 대신 새로 조성되는 사업지구 안의 토지로 보상받을 수 있습니다.

 

상업용지나 근린생활시설용지 등을 보상금 대신 토지로 받는 것이 바로 대토보상입니다.

쉽게 말하면 기존 토지를 사업시행자에게 넘기면서 받을 보상금의 전부 또는 일부를 현금으로 받지 않고, 새로 개발되는 사업지구 안의 토지로 받는 방식입니다.

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Q. 현금으로 받는 것이 간단한데, 왜 굳이 대토보상을 선택하나요?

좋은 토지를 일반적인 방식과는 다른 방법으로, 상대적으로 유리한 조건에 확보할 수 있기 때문입니다.

신도시의 상업용지·업무용지·근린생활시설용지는 일반적으로 경쟁입찰 방식으로 공급됩니다.

 

이때 공급가격은 감정평가액에 사업지구 안에 있는 유사한 용도 토지의 평균낙찰률을 반영하여 산정됩니다.

인기가 많은 사업지구나 입지가 좋은 토지는 경쟁이 치열해지면서 낙찰률이 높게 형성되는 경우가 많습니다.

 

그런데 대토보상자에게 공급되는 토지는 이 평균낙찰률이 아무리 높더라도 최대 120%까지만 적용되는 상한선이 있습니다.

 

즉, 시장에서 형성된 낙찰률이 120%를 넘더라도 대토보상자는 감정평가액의 120%를 넘지 않는 가격으로 토지를 공급받을 수 있는 것입니다.이 덕분에 일반 입찰 참여자보다 상대적으로 유리한 조건으로 좋은 토지를 확보할 수 있습니다.

 

그리고 향후 사업지구가 본격적으로 개발되면 그 개발이익에 참여할 수 있다는 점이 대토보상의 핵심적인 매력입니다.

대토보상은 단순히 현금 대신 땅을 받는 제도가 아니라, 새롭게 조성되는 사업지구의 개발 가능성에 참여하는 선택입니다.

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Q. 그렇게 좋은 기회라면 왜 주변에서는 대토보상이 위험하다고 하나요?

바로 여기서 대토보상에 대한 오해와 진실이 갈립니다.

대토보상으로 받는 토지가 위험한 것이 아니라, 그 토지를 받은 이후의 개발 단계가 어렵고 부담스러운 것입니다.

 

토지는 가지고만 있다고 저절로 임대료가 나오는 자산이 아닙니다.

상업용지나 업무용지를 공급받았다면 해당 토지의 용도에 맞게 상가나 업무시설 등의 건물을 지어야 합니다.

 

그러기 위해서는 금융기관에서 자금을 빌리고, 건설사를 선정하고, 실제 개발사업을 진행해야 합니다.

건물이 완성된 뒤에는 임차인을 구하거나 건물을 매각해야 비로소 투자금을 회수할 수 있습니다.

 

결국 사람들이 대토보상을 두고 “위험하다”고 말하는 것은 토지 자체의 위험이라기보다 토지를 받은 뒤 이어지는 개발 과정을 감당할 수 있느냐의 문제입니다.

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Q. 토지소유자가 직접 건물을 지어야 하나요?

현실적으로 토지소유자 한 사람이 혼자 개발사업을 진행하기는 어렵습니다.

일반적으로 한 사람이 받는 대토보상금은 상업용지 한 필지의 공급가격보다 훨씬 적기 때문입니다.

 

예를 들어 상업용지 한 필지의 공급가격이 100억 원인데, 내가 받을 대토보상금이 10억 원이라면 나 혼자서 그 토지를 공급받기는 어렵습니다.

 

결국 여러 명의 토지소유자가 함께 한 필지를 공급받아 공동으로 개발해야 합니다.

문제는 여기에서 시작됩니다.

 

수십 명이 함께 사업을 진행하면 다음과 같은 사항을 두고 의견이 달라질 수밖에 없습니다.

• 어떤 건물을 지을 것인지
• 대출은 얼마나 받을 것인지
• 추가 사업비는 어떻게 마련할 것인지
• 건물은 임대할 것인지 매각할 것인지
• 언제 투자금을 회수할 것인지

게다가 토지소유자 모두가 대출금에 대한 보증을 부담해야 할 수 있다는 점도 큰 부담입니다.

 

그러니까 대토보상은 좋은 토지를 고르는 문제인 동시에, 여러 사람과 장기간 개발사업을 함께 해내야 하는 문제입니다.

대토보상이 어려운 이유는 바로 여기에 있습니다.

 

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Q. 공동개발과 대출보증 부담을 해결할 방법은 없나요?

이러한 공동개발의 어려움과 대출보증 부담을 해결하기 위해 나온 구조가 바로 대토리츠입니다.

여러 토지소유자가 직접 공동명의로 토지를 보유하고 개발사업을 추진하는 대신, 리츠를 통해 토지를 개발하는 구조입니다.

 

특히 최근에는 대토보상 관련 제도가 여러 차례 개정되면서 대토보상으로 받은 토지를 개발할 때 리츠 이외에는 현실적으로 마땅한 대안을 찾기 어려운 상황입니다.

 

다만 대토리츠를 선택하면 모든 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

리츠의 운영구조와 사업관리회사, 대출, 개발계획, 투자금 회수방식 등을 충분히 살펴봐야 합니다.

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Q. 그렇다면 대토보상도 고려해 보는 것이 좋을까요?

대토보상에는 분명 어려운 부분이 있습니다.

토지를 받은 이후 개발 과정이 길고, 여러 토지소유자와 의견을 맞춰가는 과정도 필요하기 때문입니다.

개발사업이 지연될 수 있고, 보상금이 장기간 묶일 수도 있습니다. 건설비와 금융비용, 임대 및 매각 가능성도 함께 검토해야 합니다.

 

하지만 공급받는 토지는 평균낙찰률이 아무리 높더라도 감정평가액의 120%를 넘지 않도록 상한이 적용됩니다.

일반 경쟁입찰 참여자보다 상대적으로 유리한 조건으로 좋은 토지를 확보할 수 있는 기회라는 점은 분명합니다.

 

따라서 대토보상을 무조건 위험하다고 피할 필요도 없고, 세금 감면만 보고 무조건 선택해서도 안 됩니다.

검토해야 할 핵심은 다음과 같습니다.

• 공급받을 토지의 위치와 용도
• 예상 공급가격과 향후 개발 가능성
• 개발에 필요한 추가 자금
• 금융기관 대출과 보증 부담
• 공동사업자 사이의 의사결정 구조
• 대토리츠의 사업계획과 운영 주체
• 투자금을 회수할 수 있는 예상 시점
• 양도소득세 감면 또는 과세이연 효과

대토보상의 정확한 구조와 위험요인을 이해하고 접근한다면 충분히 검토해 볼 만한 선택입니다.

 

대토보상은 위험한 제도라기보다 제대로 이해하지 않고 선택했을 때 위험해질 수 있는 제도입니다.

반대로 좋은 토지를 유리한 조건으로 확보하고 향후 개발이익에 참여할 수 있다는 점에서는 오히려 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

 

결국 대토보상에 필요한 것은 막연한 기대도, 막연한 두려움도 아닙니다.

 

지금까지 탐스리딩 김태하 회계사였습니다.