내 땅이나 건물이 수용됐는데 보상금이 너무 적게 나오면 정말 속상하시죠.
그래서 이의신청이나 행정소송을 준비하는 분들도 많습니다.
그런데 이때 가장 위험한 착각이 있습니다.
“공탁금을 아직 안 찾았으니 양도세도 나중에 신고하면 되겠지?”
“소송이 끝나고 보상금이 확정되면 그때 신고하면 되겠지?”
이렇게 기다리다가는 보상금은 조금 더 받았는데 양도소득세 가산세까지 내는 일이 생길 수 있습니다.
오늘은 수용재결을 받은 경우 양도소득세를 언제 신고해야 하는지 쉽게 설명해 드리겠습니다.
Q. 소송하려고 하는데 공탁금을 먼저 찾으면 불리한가요?
원칙적으로는 공탁금을 먼저 찾으면서 보상금 증액절차를 계속 진행할 수 있습니다.
다만 공탁금을 찾을 때 딱 네 글자를 기억하셔야 합니다.
바로 ‘이의유보’입니다.
“돈은 우선 받아 가지만, 이 보상금액에 동의한 것은 아닙니다. 부족한 금액은 계속 다투겠습니다.”
이런 뜻을 분명하게 표시해야 공탁금을 먼저 받으면서도 이의신청이나 행정소송을 계속 진행할 수 있습니다.
따라서 보상금 증액을 다툴 예정이라면 공탁금을 출급하는 과정에서 반드시 이의유보 의사를 명확하게 표시했는지 확인해야 합니다.
Q. 양도일은 공탁금을 실제로 찾은 날 아닌가요?
아닙니다.
여기가 오늘 글의 핵심입니다.
수용되는 부동산의 양도일은 원칙적으로 다음 세 날짜 중 가장 빠른 날로 판단합니다.
- 대금청산일
- 수용개시일
- 소유권이전등기 접수일
재결보상금에 이의가 없다면 공탁금을 실제로 찾은 날이 아니라, 사업시행자가 법원에 보상금을 공탁한 날을 대금청산일로 볼 수 있습니다.
예를 들어 보겠습니다.
- 공탁일: 8월 10일
- 수용개시일: 8월 20일
- 실제 공탁금 출급일: 다음 해 8월
이 경우 공탁금을 1년 뒤에 찾았더라도 양도일은 8월 10일이 될 수 있습니다.
즉, 공탁금을 찾지 않았다고 해서 양도소득세 신고기한까지 늦어지는 것은 아닙니다.
Q. 보상금 증액소송 중에는 언제 신고해야 하나요?
보상금이 늘어나면 대금청산일에 관한 판단이 달라질 수 있습니다.
하지만 그렇다고 해서 소송이 끝날 때까지 양도소득세 신고를 기다리면 안 됩니다. 소송이 진행되는 동안에도 수용개시일이나 소유권이전등기 접수일이 이미 지났을 수 있기 때문입니다.
따라서 실무에서는 소송 결과만 기다리지 않고 다음 날짜를 먼저 확인합니다.
- 공탁일
- 수용개시일
- 소유권이전등기 접수일
그리고 이 날짜들을 기준으로 양도시기와 신고기한을 판단하여 현재 결정된 재결보상금을 먼저 신고하는 것이 안전합니다.
양도소득세 예정신고는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다.
예를 들어 양도일이 8월 10일이라면 8월 말일부터 2개월 이내인 10월 31일까지 예정신고를 해야 합니다.
보상금 증액소송을 진행하고 있다는 이유만으로 신고기한이 자동으로 연장되는 것은 아닙니다.
Q. 나중에 보상금이 늘어나면 어떻게 하나요?
이의신청이나 행정소송 등을 통해 증액된 보상금도 양도소득세에 반영해야 합니다.
증액보상금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 증액된 금액을 반영하여 추가로 신고하고 세금을 납부하면 됩니다.
기한 안에 신고하면 증액분에 대한 신고 및 납부 관련 가산세를 피할 수 있습니다.
따라서 신고는 다음과 같이 두 단계로 나누어 생각하시면 이해하기 쉽습니다.
- 현재 결정된 재결보상금을 기준으로 먼저 양도소득세 신고
- 나중에 보상금이 증액되면 증액분을 반영하여 추가 신고
처음부터 소송 결과가 나올 때까지 기다렸다가 전체 보상금을 한꺼번에 신고하는 방식은 신고기한을 놓칠 위험이 있습니다.
Q. 마지막으로 정리해 주세요
수용재결을 받았다면 공탁금을 실제로 찾은 날이나 소송이 끝나는 날만 기다리시면 안 됩니다.
공탁금을 찾지 않았더라도 이미 양도소득세 신고기한이 시작됐을 수 있습니다.
따라서 수용재결서를 받으셨다면 보상금액만 확인하지 마시고 다음 세 날짜부터 확인해야 합니다.
공탁일·수용개시일·소유권이전등기 접수일
그리고 소송을 진행하더라도 현재 나온 재결보상금을 기준으로 먼저 신고하고, 나중에 보상금이 늘어나면 증액분을 추가로 신고하는 것이 안전합니다.
특히 다음과 같이 생각하고 계신다면 주의해야 합니다.
- 공탁금을 찾지 않았으니 아직 양도된 것이 아니라고 생각하는 경우
- 보상금 증액소송이 끝난 뒤 신고하려는 경우
- 공탁금 출급 시 이의유보 표시를 하지 않은 경우
- 수용재결서에서 보상금액만 확인하고 수용개시일을 확인하지 않은 경우
- 사업시행자의 소유권이전등기 접수일을 확인하지 않은 경우
복잡하고 놓치기 쉬운 토지수용 양도소득세를 혼자 판단하지 마시고, 토지보상 업무를 실제로 다뤄본 세무전문가와 상의하시기 바랍니다.
세금은 계산이 아니라 구조입니다.
지금까지 탐스리딩 김태하 회계사였습니다.
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