[토지보상금] 단독명의인데 사실은 공동투자였다고요?

Q. 회계사님, 제 땅이 수용되는데 사실은 지인과 돈을 합쳐서 샀거든요? 어떻게 해야 되나요?

 

A. 네~ 개발지역 가보면 이런 분들이 생각보다 많습니다.

 

 

크게 보면 세 가지 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

첫 번째, 대여금 (채무 상환)

처음부터 원금과 이자를 돌려주기로 약속하고 빌린 돈이라면, 보상금으로 갚아도 증여가 아니라 채무 상환입니다.

하지만 말로만 빌렸다고 하면 세무서가 인정해 줄까요?

 

당시 작성한 차용증이나 상환 약정이 있는지, 실제로 이자나 원금을 갚은 내역이 있는지 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

지금 와서 차용증만 새로 쓴다고 대여금으로 인정되는 것은 아닙니다.

두 번째, 공동투자 (명의신탁 리스크)

"우린 공동투자였어요!" 하는 경우입니다.

대여금 증빙이 없으니까 "그럼 솔직하게 공동투자라고 하지 뭐" 생각하실 수도 있습니다.

 

하지만 법률관계를 살펴보면, 좀 위험해질 수 있습니다.

등기는 한 사람 명의인데 실제 소유자는 따로 있었다는 말이 되기 때문에 부동산 명의신탁 문제가 생길 수 있습니다.

 

실제 명의신탁으로 판단되면 과징금과 형사처벌 문제까지 생길 수 있습니다. 세금 아끼려다가 명의신탁이라는 더 큰 덫에 걸릴 수 있는 겁니다.

세 번째, 증여 (현금 증여 및 지분 증여)

대여금도 아니고 공동투자로 주장하기도 어렵다면 고려할 수 있는 방안입니다.

물론 대여금이나 공동투자 관계를 입증하기 어렵다는 이유만으로 곧바로 증여로 처리할 수 있는 것은 아닙니다.

 

다만 *“진짜 내 땅이고 전부 내 보상금인데, 예전에 도움받은 게 있어서 고마운 마음으로 일부를 아무런 대가 없이 주는 것”*인 경우라면 그때는 증여로 처리하면 됩니다. (제 말의 뉘앙스를 잘 보셔야 합니다.)

 

Q. 그럼 이 때는 증여세도 내야 하는 건가요?

 

이미 취득과 등기가 끝난 상태라 세금 없이 거래의 성격을 다시 바꾸기는 어렵습니다. 실제 증여라면 세금을 전혀 내지 않고 처리할 방법을 찾기는 어렵습니다.

보상금을 받은 다음 현금으로 증여해도 되지만, 경우에 따라서는 보상계약 전에 실제로 지분을 증여하는 방안도 검토해 볼 수 있습니다.

 

하지만 이 경우에도 증여세와 취득세가 발생하고, 토지의 평가금액과 보상 시점까지 함께 따져봐야 합니다. 따라서 현금으로 증여하는 것보다 정말 유리한지는 별도로 계산해 봐야 합니다.

 

Q. 아.. 쉽지 않네요. 그럼 저는 어떻게 결정하면 좋을까요??

 

A. 정리해 드리겠습니다.

1. 실제로 빌린 돈이라는 증빙이 있으면 채무상환으로 정리할 수 있지만, 지금 와서 억지로 대여금으로 만들면 안 됩니다.
2. 그렇다고 섣불리 공동투자라고 주장하면 오히려 명의신탁 문제로 이어질 수 있습니다.
3. 빌린 돈도 아니고 실제 공동취득도 아니라면, 명의자의 보상금을 지인에게 대가 없이 주는 것이므로 받은 사람이 증여세를 신고하는 것으로 정리하는 것이 좋겠습니다.

무엇보다 부동산은 처음 취득할 때부터 실제 소유자와 등기명의자를 일치시키는 것이 중요합니다.

 

"세금은 계산이 아니라 구조입니다."

 

탐스리딩 김태하 회계사였습니다.