안녕하세요. 탐스리딩 김태하 회계사입니다.
지난번에서는 대토보상이 단순히 보상금을 현금 대신 토지로 받는 제도가 아니라, 새롭게 조성되는 사업지구의 부동산 개발사업에 참여하는 선택이라고 말씀드렸습니다.
하지만 대토보상으로 상업용지나 업무용지를 받더라도 토지소유자 한 사람이 직접 건물을 짓고 개발하기는 쉽지 않습니다.
여러 지주가 함께 개발해야 하고, 직접 공동개발을 하면 대출과 사업 진행에 대한 부담도 상당히 큽니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 활용하는 방식이 바로 대토리츠입니다.
대토리츠에 참여하면 전문가에게 사업을 맡길 수 있지만, 그렇다고 사업이 저절로 성공하는 것은 아닙니다.
어떤 용지를 선택하는지, 투자금이 얼마나 오래 묶이는지, 중간에 현금을 회수할 수 있는지, 그리고 누구와 사업을 함께하는지를 반드시 확인해야 합니다.
Q. 여러 지주가 직접 공동개발하는 대신 활용하는 것이 대토리츠인가요?
네, 그렇습니다.
리츠(REITs)는 원래 개인이 감당하기 어려운 규모가 큰 부동산 자산을 여러 투자자의 돈을 모아 개발하고, 그 지분을 나누어 갖도록 만든 제도입니다.
대형 빌딩이나 쇼핑몰처럼 개인이 혼자서는 매입하거나 개발하기 어려운 자산을 여러 사람이 주주로서 함께 소유하고, 전문가에게 운영을 맡기는 구조입니다.
대토리츠는 이러한 리츠의 구조를 대토보상에 그대로 적용한 것입니다.
대략적인 진행 구조는 다음과 같습니다.
- 토지소유자들이 각자의 대토보상권을 리츠에 출자합니다.
- 토지소유자는 대토보상권을 출자한 대가로 리츠의 주식을 받습니다.
- 리츠는 출자받은 대토보상권으로 사업지구 안의 토지를 공급받습니다.
- 자산관리회사나 건설사 등을 활용하여 자금을 조달하고 건물을 짓습니다.
- 완성된 건물을 임대하거나 매각하여 수익을 주주들에게 배당합니다.
최근에는 여러 지주가 직접 공동개발하는 것보다 대토리츠를 활용하는 방식이 현실적인 대안으로 많이 검토되고 있습니다.
따라서 대토보상을 고민하고 있다면 대토리츠의 구조를 반드시 이해해야 합니다.
Q. 대토리츠에 참여할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?
크게 두 가지입니다.
첫째, 어떤 용지를 대토로 받을 것인가
업무시설용지, 상업용지, 주상복합용지 등 용지마다 수익구조와 건물 용도에 관한 제약이 다릅니다.
예를 들어 주상복합용지는 아파트와 상가를 함께 개발할 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나 주택 부분에 분양가상한제가 적용되면 분양가격을 자유롭게 정하기 어렵습니다.
땅의 위치가 좋고 겉으로 보기에 사업성이 높아 보여도, 실제 적용되는 규제나 분양조건에 따라 기대했던 만큼 높은 수익을 내기 어려울 수 있습니다.
따라서 입지만 볼 것이 아니라 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 해당 토지에 지을 수 있는 건물의 종류
- 주거·상업·업무시설의 구성비율
- 분양가상한제 등 가격규제 적용 여부
- 예상 공사비와 금융비용
- 준공 후 임대 또는 매각 가능성
좋은 땅을 선택하는 것도 중요하지만, 그 토지에 어떤 건물을 지을 수 있고 실제로 얼마의 수익을 낼 수 있는지를 구체적으로 검토해야 합니다.
둘째, 내가 오래 기다릴 수 있는가
대토리츠는 짧은 기간 안에 수익을 내고 종료되는 사업이 아닙니다.
토지를 공급받고, 인허가를 거쳐 건물을 짓고, 임대하거나 매각하여 투자금을 회수하기까지 최소 7~8년 이상 걸릴 수 있습니다.
사업 진행 상황에 따라 그보다 더 길어질 수도 있습니다.
따라서 예상수익률만 볼 것이 아니라 그동안 필요한 생활비와 본인의 재정 상황을 먼저 확인해야 합니다.
나중에 급하게 돈이 필요해도 대토리츠에 출자한 자금을 원하는 시점에 바로 회수하기 어려울 수 있기 때문입니다.
대토리츠에 참여하기 전에 가장 먼저 물어야 할 질문은 “얼마를 벌 수 있을까?”가 아니라 “나는 이 돈 없이 얼마나 오래 기다릴 수 있을까?”입니다.
Q. 대토보상으로 세금 혜택을 받아도 나중에 다시 내야 하나요?
네. 일정한 사유가 발생하면 감면받거나 납부를 미뤄둔 세금을 다시 내야 할 수 있습니다.
대토보상을 선택하면 양도소득세 40% 감면과 세금 납부를 뒤로 미루는 과세이연 중 하나를 선택할 수 있습니다.
그러나 리츠 주식을 처분하거나 관련 요건을 지키지 못하면 감면받은 세금이 추징되거나, 과세이연으로 미뤄두었던 세금을 납부해야 합니다.
다만 세법이 개정되면서 감면 또는 과세이연받은 세금을 다시 부담하는 시점이 단순히 대토보상권을 리츠에 출자하는 시점이 아니라, 출자의 대가로 받은 리츠 주식을 처분하는 시점으로 늦춰졌습니다.
즉, 대토보상권을 리츠에 출자했다는 사실만으로 곧바로 감면받은 세금이 추징되거나 과세이연이 종료되는 것은 아닙니다.
대신 향후 리츠 주식을 처분하거나 관련 요건을 충족하지 못하는 경우에는 세금 문제가 발생할 수 있으므로, 주식 처분과 투자금 회수계획까지 함께 검토해야 합니다.
Q. 현금은 사업이 모두 끝날 때까지 기다려야만 회수할 수 있나요?
반드시 그런 것은 아닙니다.
리츠 주식을 균등하게 감자하여 사업 진행 기간 중 투자금의 일부를 회수하는 방법이 있습니다.
균등감자는 모든 주주의 주식을 같은 비율로 줄이고, 줄어든 주식에 해당하는 금액을 현금으로 돌려주는 방식입니다.
예를 들어 모든 주주의 주식을 각각 10%씩 균등하게 줄인다면 주주들 사이의 상대적인 지분율은 그대로 유지됩니다.
주주 입장에서는 전체 사업이 끝나기 전에 투자금의 일부를 현금으로 회수할 수 있다는 장점이 있습니다.
다만 주의할 점도 있습니다.
감자대금을 마련하기 위해 리츠가 추가로 돈을 빌리면 리츠의 차입금과 금융비용이 증가할 수 있습니다.
또한 균등감자로 리츠 주식 일부가 처분된 것으로 보는 경우에는 그 부분에 해당하는 감면세액이나 과세이연세액을 납부해야 할 수 있습니다.
따라서 균등감자는 단순히 돈을 먼저 돌려받는 문제로만 볼 것이 아닙니다.
- 리츠의 차입금이 얼마나 늘어나는지
- 추가 금융비용을 감당할 수 있는지
- 감자로 인해 납부할 세금은 얼마인지
- 감자 후에도 사업자금이 충분한지
이러한 사항을 함께 확인해야 합니다.
Q. 대토리츠가 이익을 내면 법인세도 납부해야 하나요?
리츠는 일정한 요건을 갖추고 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하면, 지급한 배당액을 법인세 계산에서 공제받을 수 있습니다.
쉽게 말하면 회사에 이익을 계속 쌓아두기보다 주주들에게 배당하도록 설계된 구조입니다.
일반적인 회사처럼 이익을 회사 내부에 계속 유보하기보다 임대수익이나 매각이익 등을 주주에게 배당하고, 일정한 요건을 충족하면 그 배당액을 법인세 계산 과정에서 공제받는 것입니다.
대토리츠 투자자는 리츠가 보유한 부동산에서 발생하는 임대수익이나 매각이익을 배당의 형태로 받게 됩니다.
다만 실제 배당 시기와 규모는 사업계획, 대출금 상환, 공사비 및 금융비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 최종적으로 남은 투자금은 어떻게 현금으로 회수하나요?
대토리츠의 투자금 회수방법은 한 가지만 있는 것이 아닙니다.
첫 번째, 건물을 계속 보유하면서 임대료를 배당받는 방법
건물을 완공한 뒤 매각하지 않고 계속 보유하면서 발생하는 임대수익을 주주들에게 배당할 수 있습니다.
안정적으로 임차인이 확보되고 임대수익이 꾸준히 발생한다면 장기간 배당을 받는 구조가 가능합니다.
두 번째, 호실별로 매각하는 방법
상가나 업무시설의 호실을 하나씩 매각하고, 매각대금을 주주들에게 나누어 지급할 수도 있습니다.
다만 개별 호실의 분양성과 부동산시장 상황에 따라 투자금 회수기간이 길어질 수 있습니다.
세 번째, 건물이나 리츠 지분을 한꺼번에 매각하는 방법
완성된 건물 전체를 기관투자자에게 매각하거나 리츠 지분을 한꺼번에 매각한 뒤, 남은 이익을 주주들이 향유 할 수 있습니다.
이 방식은 비교적 명확하게 사업을 종료할 수 있다는 장점이 있지만, 적절한 매수자를 찾을 수 있는지와 매각가격이 핵심입니다.
중요한 것은 다음과 같습니다.
“건물을 다 지은 다음에 생각해 보자”가 아니라 사업을 시작하기 전부터 투자금 회수계획을 정해 놓아야 합니다.
임대수익을 받으면서 장기 보유할 것인지, 호실별로 매각할 것인지, 건물 전체를 매각할 것인지에 따라 처음부터 건물의 설계와 자금조달 방식이 달라질 수 있습니다.
Q. 대토리츠에서 가장 중요한 것은 무엇인가요?
결국 누구와 함께하느냐입니다.
함께 출자하는 토지소유자들과 뜻이 잘 맞는지, 사업을 이끄는 PM사를 믿을 수 있는지가 핵심입니다.
PM사는 쉽게 말해 대토사업의 전체적인 방향을 잡는 선장에 가깝습니다.
PM사는 다음과 같은 업무를 수행합니다.
- 어떤 용지를 선택할지 검토
- 대토보상권을 가진 토지소유자 모집
- 사업의 기본계획 수립
- 어떤 건물을 지을지 결정
- 자금조달과 공사계획 조율
- 완공된 건물을 누구에게 임대하거나 매각할지 검토
- 사업 참여자와 관계기관 사이의 의견 조정
실제 리츠의 자산 운용은 자산관리회사가 담당합니다.
하지만 대토사업의 초기 단계부터 토지소유자를 모으고 사업계획을 구체화하는 과정에서는 PM사의 경험과 실행력이 매우 중요합니다.
따라서 단순히 예상수익률이 높다는 설명만 듣고 참여해서는 안 됩니다.
PM사가 과거에 어떤 사업을 진행했는지, 사업계획이 현실적인지, 수익과 위험에 관한 설명이 충분한지를 확인해야 합니다.
Q. 마지막으로 정리해 주세요
대토리츠는 여러 토지소유자가 직접 공동개발을 하면서 겪을 수 있는 사업 진행과 자금조달의 부담을 줄여주는 구조입니다.
하지만 리츠에 맡긴다고 해서 사업이 저절로 성공하는 것은 아닙니다.
대토리츠에 참여하기 전에는 다음 네 가지를 반드시 확인해야 합니다.
1. 어떤 용지를 선택하는가
입지만 볼 것이 아니라 건축할 수 있는 시설과 관련 규제, 예상 수익구조를 확인해야 합니다.
2. 장기간 자금이 묶여도 괜찮은가
투자금을 회수하기까지 최소 7~8년 이상 걸릴 수 있다는 점을 고려해 생활비와 재정 상황을 점검해야 합니다.
3. 투자금을 어떻게 회수할 것인가
균등감자, 임대배당, 호실별 매각, 건물 전체 매각 등 구체적인 투자금 회수계획이 필요합니다.
4. 누구와 사업을 함께하는가
함께 출자하는 토지소유자들과 사업을 이끄는 PM사, 실제 자산을 운용하는 자산관리회사의 경험과 실행력을 살펴봐야 합니다.
제시된 예상수익률만 보고 판단하지 마십시오.
어떤 용지를 선택하는지, 얼마나 기다려야 하는지, 투자금을 어떻게 회수할 것인지, 누구와 함께 사업하는지를 반드시 확인해야 합니다.
대토리츠는 좋은 구조일 수 있지만, 좋은 구조가 반드시 좋은 사업을 보장하는 것은 아닙니다.
사업에 참여하기 전에 전체 구조와 위험요인, 세금 및 투자금 회수계획까지 충분히 검토하시기 바랍니다.
세금은 계산이 아니라 구조입니다.
지금까지 탐스리딩 김태하 회계사였습니다.
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