살던 주택이 공익사업으로 수용되면 무조건 비과세일까요?｜주택 수용 전 반드시 확인할 것

안녕하세요. 탐스리딩 김태하 회계사입니다.

“회계사님, 공익사업으로 지금 살고 있는 집이 수용될 예정입니다. 집이 수용되는 경우에도 양도소득세를 내야 하나요?”

 

현재 거주하고 있는 주택이 공익사업으로 수용된다면 많은 분이 당연히 비과세가 될 것으로 생각합니다.

 

하지만 주택이 공익사업으로 수용된다는 이유만으로 양도소득세가 무조건 비과세되는 것은 아닙니다.

 

우선 우리 가족이 세법상 진짜 1세대 1주택에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

 

또한 공익사업으로 수용되는 주택에 적용되는 특례와 다주택자 중과세 예외, 다른 주택을 언제 처분할 것인지까지 함께 검토해야 합니다.

 

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Q. 공익사업으로 살던 집이 수용되면 세금이 얼마나 나오나요?

주택의 경우 우선 1세대 1주택에 해당하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

일반적으로 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 해당 주택을 2년 이상 보유하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 등은 2년 거주요건까지 확인해야 할 수 있습니다.

 

그런데 실제 상담을 하다 보면 본인은 1주택자라고 생각했지만, 세법상으로는 1세대 1주택이 아닌 경우가 정말 많습니다.

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Q. 저는 분명히 1가구 1주택인데요?

“제 명의로 된 집은 이것 하나뿐입니다.”

 

이렇게 말씀하시는 분이 많습니다.

 

하지만 본인 명의의 주택만 확인해서는 안 됩니다. 세법에서는 개인이 아니라 1세대 단위로 주택 수를 판단하기 때문입니다.

1세대는 기본적으로 생계를 같이하는 가족을 말합니다.

 

자녀와 같이 살고 있거나 부모님을 모시고 함께 사는 경우, 생계를 같이하는 가족이 다른 주택을 가지고 있다면 주택 수 판정이 달라질 수 있습니다.

 

예를 들어 본인 명의 주택은 수용되는 집 한 채뿐이더라도, 같은 세대에 포함되는 배우자나 자녀 또는 부모님이 다른 주택을 보유하고 있다면 1세대 2주택 이상이 될 수 있습니다.

 

따라서 “내 명의로 된 집이 한 채인가?”가 아니라 다음과 같이 물어야 합니다.

“우리 세대 구성원이 보유한 주택을 모두 합하면 몇 채인가?”

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진짜 1주택인지 확인하려면 ‘숨은 주택’까지 살펴봐야 합니다

1세대 1주택 여부를 확인할 때는 일반적인 아파트나 단독주택만 보면 안 됩니다.

다음과 같은 부동산이나 권리가 있는지도 확인해야 합니다.

• 시골에 있는 오래되거나 쓰러져가는 농가주택
• 부모님이나 다른 가족으로부터 상속받은 주택
• 주택 분양권
• 재개발·재건축 조합원입주권
• 실제 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔
• 무허가주택이나 미등기주택
• 가족 공동명의로 보유한 주택지분
• 배우자나 같은 세대원의 주택

시골에 있는 낡은 농가주택은 경제적 가치가 거의 없다고 생각할 수 있습니다.

 

하지만 실제 건축물의 상태와 사용현황, 공부상 내용 등에 따라 세법상 주택으로 판단될 가능성이 있습니다.

오피스텔도 건축물대장에 ‘업무시설’로 표시되어 있다는 이유만으로 무조건 주택 수에서 제외되는 것은 아닙니다. 실제로 주거용으로 사용했다면 주택으로 볼 수 있습니다.

 

상속주택이나 분양권·입주권도 취득시기와 보유상황에 따라 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

 

따라서 수용되는 집 외에 다른 주거용 부동산이나 권리가 조금이라도 있다면 반드시 확인해야 합니다.

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Q. 1세대 1주택이면 보상금 전부가 비과세인가요?

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도가액 12억 원까지는 비과세를 받을 수 있습니다.

양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이라면 전체 양도차익이 비과세되는 것은 아니고, 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

 

반면 1세대 2주택 이상이라면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵기 때문에 양도소득세를 내야 합니다.

따라서 주택이 수용된다는 사실보다 먼저 다음 사항을 확인해야 합니다.

1. 양도일 현재 세대 구성원이 누구인지
2. 세대원들이 보유한 주택과 분양권·입주권이 무엇인지
3. 수용되는 주택의 취득일과 거주기간
4. 보상금이 12억 원을 초과하는지
5. 상속주택이나 농어촌주택 등 특례를 적용할 수 있는지

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Q. 공익사업으로 보상받을 때 특별한 비과세 혜택은 없나요?

있습니다.

 

오히려 공익사업으로 주택이 수용되기 때문에 적용할 수 있는 특례가 있습니다.

사업인정고시일 전에 취득한 주택의 보유·거주요건 특례

대표적으로 사업인정고시일 전에 취득한 주택이 공익사업으로 협의매수 또는 수용되는 경우에는 일정한 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 일반적인 2년 보유요건이나 2년 거주요건을 적용하지 않는 특례가 있습니다.

 

따라서 주택을 취득한 지 2년이 되지 않았거나 필요한 거주기간을 채우지 못했다는 이유만으로 비과세를 포기할 필요는 없습니다.

먼저 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 해당 주택의 취득일
• 사업인정고시일
• 협의매수 또는 수용에 해당하는지
• 양도일 현재 1세대 1주택인지
• 그 밖의 비과세 요건을 충족하는지

다만 보유기간과 거주기간 요건을 적용하지 않는다고 해서 다주택자도 무조건 비과세되는 것은 아닙니다.

기본적으로 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하는지를 별도로 확인해야 합니다.

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주택과 부수토지를 다른 날 보상받아도 비과세가 가능할 수 있습니다

공익사업에서는 주택과 주택의 부수토지를 같은 날 보상받지 않는 경우가 있습니다.

사업 진행 과정에서 주택보다 부수토지를 먼저 보상받기도 하고, 반대로 부수토지보다 주택을 먼저 보상받기도 합니다.

 

일반적인 양도라면 주택과 부수토지의 양도시기가 달라질 경우 비과세 적용에 관한 고민이 생길 수 있습니다.

 

그러나 공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 경우에는 일정한 요건을 충족하면 주택과 부수토지를 같은 날 보상받지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 특례가 있습니다.

 

즉, 다음과 같은 경우에도 비과세 가능성을 검토할 수 있습니다.

• 주택보다 부수토지를 먼저 보상받는 경우
• 부수토지보다 주택을 먼저 보상받는 경우
• 사업 일정 때문에 주택과 토지의 보상시기가 달라진 경우

다만 주택과 부수토지의 양도 간격과 공익사업 해당 여부 등 세부요건을 확인해야 합니다.

보상시기가 다르다는 이유만으로 비과세가 불가능하다고 단정하지 마시고, 관련 특례를 검토해 보시기 바랍니다.

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Q. 다주택자의 주택이 수용되면 어떻게 되나요?

다주택자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다.

또한 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 제도 적용 시기에 따라 다주택자 양도소득세 중과 문제가 발생할 수 있습니다.

 

그런데 공익사업으로 수용되는 주택에는 중과세와 관련한 예외가 있습니다.

 

조정대상지역에 있는 다주택자의 주택이 수용되더라도, 해당 주택이 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면대상에 해당하면 다주택자 중과세율이 적용되지 않을 수 있습니다.

예를 들어 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 주택으로서 현금보상이나 채권보상에 따른 공익사업 감면요건을 충족한다면 중과세율 적용에서 제외될 수 있습니다.

 

다만 다음 사항은 각각 구분해서 봐야 합니다.

• 1세대 1주택 비과세 적용 여부
• 공익사업용 토지 등에 대한 세액감면 여부
• 다주택자 중과세율 적용 여부

중과세율이 적용되지 않는다고 해서 양도소득세가 전혀 발생하지 않는 것은 아닙니다.

 

1세대 1주택 비과세를 받지 못한다면 기본세율로 계산한 양도소득세가 발생하고, 그 산출세액에 공익사업 감면을 적용하는 구조가 될 수 있습니다.

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2주택자는 어떤 집을 먼저 양도하는지가 중요합니다

2주택자의 경우에는 어떤 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 가족이 부담하는 전체 양도소득세가 크게 달라질 수 있습니다.

예를 들어 두 채의 주택 중 한 채가 공익사업으로 수용될 예정이라면 다음과 같은 구조를 검토할 수 있습니다.

1. 첫 번째 주택을 과세로 양도
2. 나머지 한 채만 남은 상태에서 두 번째 주택을 1세대 1주택 비과세로 양도

이와 반대로 양도순서를 잘못 선택하면 비과세가 가능했던 주택까지 과세될 수 있습니다.

따라서 수용되는 주택만 따로 보지 말고 가족이 보유한 다른 주택의 향후 매도계획까지 함께 살펴봐야 합니다.

• 수용되는 주택을 먼저 양도할 것인지
• 다른 주택을 먼저 처분할 수 있는지
• 각 주택의 예상 양도차익은 얼마인지
• 어느 주택에 비과세를 적용하는 것이 유리한지
• 공익사업 감면을 어느 주택에 적용할 수 있는지
• 각 주택의 실제 양도시기는 언제인지

이러한 내용을 비교하면 첫 번째 주택은 과세로 양도하고, 두 번째 주택은 비과세받는 구조를 만들 수 있습니다.

다만 각 주택의 취득일과 보유·거주기간, 양도시기 및 적용 가능한 특례를 구체적으로 확인해야 합니다.

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보상금이 나온다고 계약서에 먼저 도장 찍으면 안 됩니다

주택 보상금이 나왔다고 해서 바로 협의보상계약서에 도장을 찍어서는 안 됩니다.

보상계약을 체결하면 양도시기가 확정되고, 다른 주택을 먼저 처분하거나 세대관계를 정리할 수 있었던 기회를 놓칠 수 있습니다.

계약 전에는 최소한 다음 내용을 확인해야 합니다.

첫째, 진짜 1세대 1주택인지 확인합니다

본인뿐 아니라 배우자와 같은 세대원의 주택까지 모두 확인해야 합니다.

농가주택, 상속주택, 오피스텔, 분양권 및 입주권도 빠뜨리지 말아야 합니다.

둘째, 공익사업 비과세 특례를 확인합니다

사업인정고시일 전에 취득했는지, 보유·거주요건 특례를 적용할 수 있는지 확인합니다.

주택과 부수토지의 보상시기가 다르다면 관련 특례도 검토해야 합니다.

셋째, 다주택 중과세 예외와 감면을 확인합니다

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득했는지와 공익사업 세액감면 대상인지를 확인해야 합니다.

넷째, 다른 주택과의 양도순서를 비교합니다

어떤 주택을 먼저 양도하는지에 따라 첫 번째 주택은 과세, 두 번째 주택은 비과세가 되는 구조를 만들 수도 있습니다.

 

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마지막으로 정리하겠습니다

살고 있는 집이 공익사업으로 수용된다고 해서 무조건 비과세되는 것은 아닙니다.

먼저 양도일 현재 진짜 1세대 1주택인지 확인해야 합니다.

 

같이 사는 가족의 주택과 농가주택, 상속주택, 오피스텔, 분양권 및 입주권까지 모두 살펴봐야 합니다.

1세대 1주택에 해당하면 양도가액 12억 원까지 비과세를 받을 수 있지만, 다주택자라면 원칙적으로 양도소득세를 내야 합니다.

 

다만 공익사업으로 수용되는 주택에는 다음과 같은 특례가 있을 수 있습니다.

• 일정한 요건을 충족하면 2년 보유·거주요건 배제
• 주택과 부수토지를 다른 시기에 보상받는 경우의 비과세 특례
• 공익사업 감면대상 주택에 대한 다주택 중과세율 적용 예외
• 다른 주택과의 양도순서를 활용한 절세 가능성

그러니 보상금이 나온다고 섣불리 계약서에 도장부터 찍지 마십시오.

계약하기 전에 주택 수와 비과세 요건, 공익사업 특례 및 다른 주택의 양도순서에 따른 세금 효과부터 따져봐야 합니다.

 

세금은 계산이 아니라 구조입니다.

지금까지 탐스리딩 김태하 회계사였습니다.