안녕하세요. 탐스리딩 김태하 회계사입니다.
“회계사님, 토지보상금을 받기 전에 토지지분을 미리 증여하면 절세가 된다는데 정말인가요?”
네. 가족의 재산상황과 증여방법에 따라 상당한 절세효과가 발생할 수 있습니다.
토지보상금을 받은 뒤 현금을 증여하는 것보다, 보상계약 전에 토지지분을 미리 증여하는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리할 수 있습니다.
보상금이 크다면 오늘 설명해 드리는 내용 하나 때문에 세금이 수천만 원, 경우에 따라 수억 원까지 달라질 수도 있습니다.
다만 세금이 줄어든다는 이유만으로 무조건 증여해서는 안 됩니다.
누구에게 얼마를 증여할지, 증여세와 취득세는 얼마나 발생하는지, 보상금을 최종적으로 누가 사용할 것인지까지 함께 검토해야 합니다.
Q. 보상 전에 토지지분을 증여하면 왜 양도소득세가 줄어드나요?
양도소득세는 사람별로 계산하는 세금이고, 양도차익이 커질수록 세율이 높아지는 누진세율 구조이기 때문입니다.
쉽게 설명하기 위해 소득세율이 1층부터 8층까지 있는 건물이라고 가정해 보겠습니다.
양도차익이 커질수록 한 층씩 위로 올라가고, 마지막 8층에는 가장 높은 45% 세율이 기다리고 있습니다.
예를 들어 한 사람에게 과세표준 20억 원이 모두 발생했다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 8층의 기준이 되는 과세표준 10억 원을 초과하는 부분에는 최고세율인 45%가 적용됩니다.
그런데 이 토지를 두 사람이 나누어 보유하고 각자가 보상금을 받으면 어떻게 될까요?
두 사람 모두 각자 1층부터 세율 적용이 시작됩니다. 두 사람의 과세표준이 나누어지면 모두 8층까지 올라가지 않고 더 낮은 층에서 끝날 수 있습니다.
결국 보상금을 받는 사람이 늘어날수록 양도차익이 여러 사람에게 분산되고, 가족 전체가 부담하는 양도소득세가 줄어들 수 있습니다.
이것이 보상 전 사전 증여의 가장 기본적인 절세 원리입니다.
한 사람에게 보상금과 양도차익이 몰리지 않도록 소유지분을 분산하여 누진세율을 낮추는 것입니다.
Q. 토지를 사전에 증여하면 취득세는 내야 하지 않나요?
네. 부동산을 증여받는 것이므로 증여받는 사람은 취득세를 부담해야 합니다.
증여재산가액에 따라 증여세도 발생할 수 있고, 소유권이전등기에 필요한 법무사 비용과 등기비용도 들어갑니다.
따라서 양도소득세만 계산해서는 안 됩니다.
사전 증여를 검토할 때는 다음 비용을 모두 비교해야 합니다.
- 증여세
- 증여에 따른 취득세와 부가세목
- 등기비용
- 증여 후 예상 양도소득세
- 공익사업 감면효과
- 보상금을 받은 이후 추가적인 증여세 문제
다만 보상금액과 양도차익이 큰 경우에는 취득세 등 증여비용보다 양도소득세 절감효과가 더 크게 나타날 수 있습니다.
평소 배우자나 자녀 등 가족에게 재산을 증여할 계획이 있었다면, 보상금을 받은 뒤 현금으로 증여하는 것보다 보상 전에 토지지분을 증여하는 방법이 더 유리할 수 있습니다.
Q. 사전 증여가 공익사업 양도소득세 감면과도 관계가 있나요?
네. 관계가 있습니다.
공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면도 기본적으로 사람별로 감면한도를 적용받습니다.
한 사람이 많은 토지를 보유하고 거액의 보상금을 받으면 공익사업 세액감면 대상에 해당하더라도 감면한도에 걸려 산출된 감면세액을 전부 적용받지 못할 수 있습니다.
그런데 보상 전에 토지지분을 여러 가족에게 적법하게 증여하면 토지소유자별로 양도소득세가 계산되고, 공익사업 감면한도 역시 각 사람별로 적용될 수 있습니다.
따라서 보상금이 커서 한 사람의 감면한도를 초과하는 경우에는 사전 증여에 따른 절세효과가 더 커질 수 있습니다.
다만 증여받은 사람이 공익사업 감면요건을 충족하는지, 증여 후 감면을 적용할 때 별도의 제한은 없는지, 사업인정고시일과 증여시점이 어떤 관계에 있는지는 반드시 별도로 검토해야 합니다.
Q. 배우자나 자녀에게 증여하면 이월과세가 적용되지 않나요?
맞습니다.
배우자나 직계존비속에게 토지를 증여한 뒤 일정 기간 안에 양도하면 양도소득세 이월과세 규정이 적용될 수 있습니다.
이월과세가 적용되면 증여 당시의 평가금액을 새로운 취득가액으로 인정받지 못하고, 당초 증여자가 취득했던 가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다.
예를 들어 아버지가 오래전에 1억 원에 취득한 토지의 현재 평가액이 10억 원이고 이를 자녀에게 증여했다고 가정해 보겠습니다.
자녀가 증여받은 뒤 수용되더라도 이월과세가 적용되면 취득가액을 증여 당시 평가액인 10억 원으로 높여서 계산하지 못하고, 원칙적으로 아버지의 종전 취득가액을 기준으로 계산하게 됩니다.
그렇다고 배우자나 자녀에게 증여하는 것이 아무런 효과가 없는 것은 아닙니다.
취득가액을 새롭게 인정받지 못하더라도 양도소득세가 사람별로 계산되기 때문에 양도차익이 분산되면서 누진세율을 낮추는 효과가 생길 수 있습니다. 또한 공익사업 감면한도를 사람별로 적용받는 효과도 함께 검토할 수 있습니다.
Q. 사위나 며느리에게 증여하면 더 좋다고 하던데요?
세금만 놓고 보면 배우자나 자녀에게 증여하는 것보다 유리해질 가능성이 있습니다.
사위와 며느리는 증여자의 배우자나 직계존비속이 아니므로, 배우자나 자녀에게 적용되는 양도소득세 이월과세 규정의 직접적인 대상에 해당하지 않을 수 있기 때문입니다.
이월과세가 적용되지 않는다면 증여 당시의 적정한 평가금액이 향후 양도소득세 계산상 취득가액으로 인정될 수 있습니다.
예를 들어 보상 전에 토지지분을 사위나 며느리에게 증여하고, 증여 당시의 평가액과 이후 보상가액의 차이가 크지 않다면 양도차익도 상당히 줄어들 수 있습니다.
증여 당시 평가금액과 보상가액이 같다면 계산상 양도차익이 발생하지 않습니다.
여기에 양도소득세 누진세율 분산과 공익사업 감면한도 분산효과까지 더해지면 가족 전체의 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
다만 단순히 “사위나 며느리는 이월과세가 없으니 양도세가 나오지 않는다”고 단정해서는 안 됩니다.
특수관계인 간 증여 후 단기간 내 양도에 대한 부당행위계산 규정과 보상금의 실질적인 귀속, 증여재산의 평가방법 등을 함께 확인해야 합니다.
즉, 증여받은 사위나 며느리가 보상금을 실제로 소유하고 사용해야 하며, 보상금이 다시 장인·장모 또는 시부모에게 돌아가서는 안 됩니다.
Q. 그런데 사위나 며느리에게 토지지분을 증여하기는 고민되지 않을까요?
네. 바로 이 부분에서 많은 분이 고민합니다.
세금만 생각하면 여러 사람에게 지분을 나누는 것이 유리할 수 있지만, 증여는 실제 재산의 소유권을 넘기는 행위입니다.
사위나 며느리에게 증여한 토지지분은 더 이상 부모님의 재산이 아닙니다.
해당 지분에 관한 토지보상금 역시 원칙적으로 증여받은 사위나 며느리의 재산이 됩니다.
따라서 다음과 같은 사항을 세금보다 먼저 생각해 봐야 합니다.
- 사위나 며느리에게 재산을 실제로 줄 의사가 있는지
- 증여 후 가족관계가 달라져도 괜찮은지
- 보상금을 증여받은 사람이 독립적으로 관리할 수 있는지
- 부모님의 노후생활에 필요한 자금이 충분히 남는지
- 가족 모두가 증여내용을 이해하고 동의하는지
세금은 가족 전체의 부담을 기준으로 검토하는 것이 맞습니다.
자녀 한 사람에게 모두 증여하기보다 자녀와 며느리 또는 사위, 손주에게 적절하게 나누어 증여하면 과세표준이 더욱 분산되어 가족 전체의 세금이 줄어들 수 있습니다.
하지만 절세효과가 크다는 이유만으로 가족관계와 재산권 문제를 무시해서는 안 됩니다.
Q. 사전 증여에서 가장 주의해야 할 점은 무엇인가요?
가장 중요한 것은 진짜 증여여야 한다는 것입니다.
서류상으로만 토지지분을 증여하고, 토지보상금을 받은 뒤 그 돈을 다시 증여한 부모에게 돌려준다면 문제가 될 수 있습니다.
예를 들어 부모가 자녀나 사위·며느리에게 토지를 증여한 뒤 보상이 끝나자마자 다음과 같이 돈이 움직인다면 과세관청에서 거래의 실질을 확인할 수 있습니다.
- 보상금 전액이 다시 부모 통장으로 송금되는 경우
- 부모의 부동산이나 고가자산을 대신 구입해 주는 경우
- 부모의 채무를 보상금으로 대신 갚아주는 경우
- 형식상 증여받은 사람이 보상금을 전혀 사용·관리하지 못하는 경우
- 사전에 보상금을 돌려주기로 약정한 정황이 있는 경우
이런 경우에는 당초 증여 자체가 실질적인 증여가 아니라고 판단되거나 양도소득세 계산 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.
증여받은 사람은 증여받은 토지지분과 이후 지급받은 보상금을 실제로 소유하고 관리해야 합니다.
토지만 잠시 명의를 넘겼다가 보상금을 다시 돌려받는 방식은 절세가 아니라 위험한 명의분산이 될 수 있습니다.
Q. 그렇다면 저는 어떻게 해야 할까요?
세금을 줄이기 위해 무조건 증여부터 할 필요는 없습니다.
먼저 다음 질문을 하나씩 검토해야 합니다.
- 정말 가족에게 재산을 증여할 생각이 있는가
- 배우자·자녀·사위·며느리·손주 중 누구에게 증여할 것인가
- 얼마만큼의 지분을 증여하는 것이 적절한가
- 부모님의 노후자금은 충분히 남는가
- 증여세와 취득세는 얼마인가
- 사전 증여로 줄어드는 양도소득세는 얼마인가
- 공익사업 감면한도 분산효과가 있는가
- 이월과세 또는 부당행위계산 규정이 적용되는가
- 증여받은 사람이 보상금을 실제로 관리할 수 있는가
무작정 자녀에게 증여하는 것이 맞는지, 증여한다면 어느 정도가 적당한지부터 생각해 봐야 합니다.
가족의 재산상황과 보상금 규모, 각자의 자금계획에 맞는 절세 플랜을 세우는 것이 중요합니다.
Q. 결혼 예정인 사람은 증여재산공제를 1억 원 더 받을 수 있나요?
네. 일정한 요건을 충족하면 가능합니다.
기본적인 증여재산공제와 별도로 혼인 전후 일정 기간 안에 직계존속으로부터 증여받으면 혼인에 따른 추가 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다.
“고객님 자녀분이 결혼 예정이신가 보죠?”
“아뇨. 사실 제가 아직 결혼을 못 했습니다. 이번에 아빠가 보상금을 많이 받으신다고 해서요.”
“네?” (당황;;)
절세도 중요하지만, 결혼은 세금만 보고 결정하시면 안 됩니다.
마지막으로 정리하겠습니다
토지보상금을 모두 받은 뒤 자녀나 다른 가족에게 현금을 나눠주면 별도의 증여세 문제가 발생합니다.
반면 보상계약 전에 토지지분을 적법하게 증여하면 다음과 같은 효과를 검토할 수 있습니다.
- 양도차익을 여러 사람에게 분산하여 누진세율 완화
- 공익사업 양도소득세 감면한도의 사람별 적용
- 보상금의 직접 분배로 보상 후 현금증여 문제 방지
- 이월과세가 적용되지 않는 가족에 대한 취득가액 상승 가능성
그러나 사전 증여가 모든 사람에게 유리한 것은 아닙니다.
증여세와 취득세, 등기비용, 이월과세, 부당행위계산, 보상금의 실질 귀속과 가족관계까지 함께 검토해야 합니다.
무엇보다 증여받은 사람이 토지지분과 보상금을 실제로 소유하는 진짜 증여여야 합니다.
보상금을 받은 뒤에는 이미 늦을 수 있습니다.
따라서 협의보상계약을 체결하기 전에 증여 여부와 지분비율에 따른 가족 전체의 세금을 미리 비교해 보시기 바랍니다.
세금은 계산이 아니라 구조입니다.
지금까지 탐스리딩 김태하 회계사였습니다.
'토지보상과 세금' 카테고리의 다른 글
| 살던 주택이 공익사업으로 수용되면 무조건 비과세일까요?｜주택 수용 전 반드시 확인할 것 (0) | 2026.07.26 |
|---|---|
| 보상협의요청서 받았다면 바로 도장 찍지 마세요｜계약 전에 반드시 확인할 5가지 (0) | 2026.07.26 |
| 대토보상 받은 토지는 누가, 어떻게 개발할까요?｜대토리츠 완전정리 (1) | 2026.07.26 |
| 대토보상 절대 하지 말라고요? 제대로 알면 기회가 되는 이유 (1) | 2026.07.26 |
| 토지보상금, 상속받은 토지 아직도 등기 안 하셨다고요? (0) | 2026.07.26 |
