비거주자 토지보상금 받는 법｜채권·증권계좌·양도세 신고 순서

안녕하세요. 탐스리딩 김태하 회계사입니다.

“비행기표를 끊고 한국까지 왔는데 보상계약도 못 하고 다시 돌아가는 분들이 있습니다. 이유는 돈이 아니라 복잡한 서류 때문입니다.”

 

캐나다나 미국 등 해외에 거주하는 재외국민 또는 외국인이 국내 토지보상금을 받으려면 국내 거주자보다 준비해야 할 절차가 많습니다.

 

보상계약을 체결하고 양도소득세만 신고하면 끝날 것으로 생각하기 쉽지만, 실제로는 채권 선택과 국내 증권계좌 개설, 양도소득세 신고, 부동산등 양도신고확인서 발급, 원천징수 문제까지 연결되어 있습니다.

 

이러한 절차를 미리 확인하지 않고 한국에 입국하면 계약을 마치지 못한 채 다시 출국해야 할 수도 있습니다.

오늘은 비거주자가 국내 토지보상금을 받기 위해 무엇을 준비해야 하는지 순서대로 설명해 드리겠습니다.

 

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Q. 캐나다 국적의 비거주자인데, 보상계약 후 바로 세금신고를 해야 하나요?

네. 많은 분이 가장 당황하는 부분입니다.

 

비거주자는 재외국민이든 외국인이든 국내 부동산을 양도하면 양도소득세를 신고했다는 내용의 부동산등 양도신고확인서를 발급받아 등기소에 제출해야 하기 때문입니다.

 

일반적인 부동산 매매라면 매수인이 소유권이전등기를 신청할 때 이 확인서가 필요합니다.

공익사업에 따른 토지보상에서도 사업시행자가 소유권이전등기를 진행해야 하므로 부동산등 양도신고확인서가 필요합니다.

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Q. 보상금도 받기 전에 왜 양도소득세 신고부터 해야 하나요?

비거주자가 국내 부동산을 양도한 뒤 세금신고와 납부를 하지 않고 출국하는 경우를 방지하기 위한 절차라고 이해하시면 됩니다.

이 때문에 비거주자는 잔금이나 보상금을 아직 받지 않았더라도 소유권이전등기 전에 미리 양도소득세를 신고하도록 되어 있습니다.

 

공익사업 보상에서도 사업시행자는 먼저 토지의 소유권이전등기를 마쳐야 보상금을 지급할 수 있습니다.

 

그런데 소유권이전등기를 하기 위해서는 비거주자가 양도소득세를 신고했다는 사실을 확인할 수 있는 서류가 필요합니다.

결국 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

1. 사업시행자와 보상계약 체결
2. 양도소득세 신고
3. 세무서에서 부동산등 양도신고확인서 발급
4. 사업시행자 측 담당 법무사에게 확인서 제출
5. 소유권이전등기 진행
6. 보상금 지급

따라서 보상금을 먼저 받고 나중에 양도소득세를 신고하는 일반적인 순서와 다르게 느껴질 수 있습니다.

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Q. 양도소득세 신고 접수증만 있으면 되나요?

아닙니다. 이 부분을 많이 착각하십니다.

단순히 양도소득세 신고서를 접수했다는 접수증이 필요한 것이 아닙니다.

세무서에서 발급하는 법정 서식인 부동산등 양도신고확인서가 필요합니다.

 

따라서 신고만 하고 접수증을 법무사에게 제출하면 절차가 끝난다고 생각해서는 안 됩니다.

보통은 관할 세무서를 방문하여 양도소득세를 신고하고, 부동산등 양도신고확인서를 발급해 달라고 신청해야 합니다.

 

세무서 민원실에 문의하면 필요한 신청서와 첨부서류를 안내받을 수 있습니다.

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Q. 부동산등 양도신고확인서는 언제까지 제출해야 하나요?

보상계약을 체결한 후 가능하면 최대한 빨리 진행하는 것이 좋습니다.

 

양도소득세 신고서류를 준비하여 세무서에 신고하고, 부동산등 양도신고확인서를 발급받아 사업시행자 측 담당 법무사에게 제출해야 소유권이전등기 절차가 진행되기 때문입니다.

 

이 확인서가 늦어지면 소유권이전등기가 지연되고, 그에 따라 보상금 지급도 늦어질 수 있습니다.

한국에 머무를 수 있는 기간이 짧은 비거주자라면 보상계약을 체결한 뒤 신고서류를 준비하기보다 입국 전부터 예상 세액계산과 신고에 필요한 서류를 준비해 두는 것이 좋습니다.

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Q. 그러면 계약을 체결한 뒤 바로 양도소득세를 신고하면 되는 건가요?

네. 기본적인 방향은 맞습니다.

 

그런데 보상계약도 단순히 계약서에 도장만 찍으면 끝나는 것이 아닙니다.

비거주자는 보상 실무상 부재부동산 소유자로 판단될 수 있기 때문에 계약 단계에서 어떤 채권을 받을 것인지도 함께 선택해야 합니다.

 

부재부동산 소유자에 해당하면 일정 범위의 현금보상액과 양도소득세 상당액은 현금으로 지급받고, 나머지 보상금은 채권으로 지급받게 됩니다.

 

따라서 보상계약을 체결하기 전에 다음 사항을 미리 확인해야 합니다.

• 부재부동산 소유자에 해당하는지
• 현금으로 받을 수 있는 금액
• 채권으로 받아야 하는 금액
• 일반채권과 만기보유 특약채권 중 어떤 채권을 선택할지
• 채권을 받을 국내 증권계좌가 준비되어 있는지
• 예상 양도소득세는 얼마인지

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Q. 보상금의 일부를 채권으로 받아야 하나요?

네. 부재부동산 소유자에 해당하면 보상금의 일부를 채권으로 받아야 할 수 있습니다.

 

그래서 보상계약을 체결하기 전에 어떤 채권을 선택할지 결정해야 합니다.

채권은 크게 일반채권과 만기보유 특약채권으로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.

일반채권

일반채권은 채권을 받은 뒤 시장에서 바로 매도하여 현금화할 수 있습니다.

다만 시장가격에 따라 할인된 금액으로 매도될 수 있고, 만기보유 특약채권보다 양도소득세 감면율이 낮습니다.

해외에서 생활자금으로 사용해야 하거나 보상금을 비교적 빨리 현금화해야 하는 비거주자들이 많이 검토하는 방식입니다.

만기보유 특약채권

만기보유 특약채권은 일반채권보다 양도소득세 감면율이 높다는 장점이 있습니다.

하지만 약정한 기간 동안 채권을 보유해야 하므로 3년 이상 자금이 묶일 수 있습니다.

중도에 자유롭게 현금화하기 어렵기 때문에 해외 생활비와 향후 자금계획을 충분히 고려해야 합니다.

따라서 단순히 감면율이 높다는 이유만으로 만기보유 특약채권을 선택해서는 안 됩니다.

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Q. 그러면 일반채권으로 선택하면 되나요?

일반채권을 선택할 수는 있지만, 채권을 받으려면 국내 증권계좌가 있어야 합니다.

보상계약을 앞두고 증권계좌가 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되면 계약 일정이 지연될 수 있습니다.

특히 비거주자는 국내 거주자보다 증권계좌 개설에 필요한 서류가 많고, 금융회사별로 요구하는 서류가 다를 수 있습니다.

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Q. 비거주자도 증권사에 가면 바로 계좌를 만들어 주나요?

반드시 그렇지는 않습니다.

비거주자는 일반적으로 다음과 같은 서류를 요구받을 수 있습니다.

• 여권
• 최근 2년간의 출입국사실증명원
• 국내 원화계정 은행통장
• 국내 체류자격이나 거소를 확인할 수 있는 서류
• 납세자번호 또는 외국인등록 관련 서류
• 증권사가 추가로 요구하는 확인서류

필요한 서류는 국적과 체류자격, 재외국민인지 외국인인지, 해당 증권사의 내부 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 증권사를 방문하기 전에 반드시 해당 지점에 연락하여 준비서류를 확인하는 것이 좋습니다.

서류 준비와 확인에 시간이 걸릴 수 있으므로 보상계약 직전에 증권계좌를 만들려고 하면 늦을 수도 있습니다.

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Q. 증권계좌까지 만들면 보상계약은 가능한가요?

필요한 다른 계약서류까지 준비되어 있다면 보상계약을 진행할 수 있습니다.

그런데 보상금이 지급될 때 세금을 어떻게 납부할 것인지에 관하여 또 하나 선택해야 할 사항이 있습니다.

“아…… 아직 끝난 게 아닌가요?”

 

네. 비거주자의 토지보상은 세금 납부와 원천징수 문제까지 확인해야 합니다.

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Q. 보상금을 지급할 때 사업시행자가 세금을 미리 떼나요?

토지보상과 같이 사업시행자가 법인인 경우에는 비거주자에게 보상금을 지급하면서 양도소득세에 대한 원천징수 문제가 발생할 수 있습니다.

 

사업시행자가 현금으로 지급할 보상금에서 일정 금액을 세금으로 미리 떼고, 나머지 금액을 지급하는 방식입니다.

 

따라서 예상했던 현금보상액이 그대로 통장에 들어오는 것이 아닐 수 있습니다.

채권보상 여부와 함께 원천징수되는 세금까지 고려하여 실제로 사용할 수 있는 현금이 얼마인지 미리 계산해 봐야 합니다.

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Q. 그렇다면 양도소득세는 어떻게 납부해야 하나요?

먼저 자금 여유가 있다면 양도소득세를 신고하고 납부까지 모두 완료한 뒤, 세무서에서 신고납부확인서를 발급받아 사업시행자에게 제출하는 방법이 있습니다.

관련 확인서를 사업시행자에게 제출하면 별도의 원천징수를 받지 않는 방식으로 진행할 수 있습니다.

 

그러나 비거주자는 보상금을 아직 받지 않은 상태에서 양도소득세를 먼저 납부해야 하므로 자금 부담이 클 수 있습니다.

보상금 규모가 크면 양도소득세도 상당할 수 있기 때문에 모든 사람이 세금을 먼저 납부할 수 있는 것은 아닙니다.

 

이런 경우에는 사업시행자가 원천징수할 금액을 미리 고려하여 양도소득세 신고를 진행하는 방법도 검토할 수 있습니다.

 

원천징수와 실제 양도소득세 결정세액 사이에는 차이가 발생할 수 있으므로, 구체적인 신고방법은 비거주자 토지보상 경험이 있는 세무전문가와 함께 진행하는 것이 좋습니다.

 

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Q. 너무 복잡합니다. 핵심만 정리해 주세요

 

비거주자의 토지보상 절차는 크게 세 단계로 정리할 수 있습니다.

첫째, 보상계약 전에 채권과 증권계좌를 준비합니다

계약을 체결하기 전에 어떤 채권을 받을 것인지 결정해야 합니다.

채권으로 지급받을 금액이 있다면 국내 증권계좌도 미리 개설해야 합니다.

이와 함께 예상 양도소득세를 계산한 세금내역서와 신고에 필요한 자료도 준비해야 합니다.

둘째, 계약 후 양도소득세를 바로 신고합니다

보상계약 체결 후에는 양도소득세를 세무서에 신고해야 합니다.

신고 접수증만 받아서는 안 되고, 세무서에서 부동산등 양도신고확인서를 발급받아 사업시행자 측 담당 법무사에게 제출해야 합니다.

이 서류가 제출되어야 소유권이전등기와 보상금 지급절차가 진행될 수 있습니다.

셋째, 세금을 먼저 납부한다면 신고납부확인서도 제출합니다

양도소득세를 먼저 납부하여 사업시행자의 원천징수를 피하려면 세무서에서 신고납부확인서를 발급받아 추가로 제출해야 합니다.

세금을 먼저 납부하기 어렵다면 사업시행자의 원천징수를 고려하여 신고절차를 진행해야 합니다.

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“2주면 충분하겠지”라고 생각하면 일정이 꼬일 수 있습니다

비거주자의 보상계약은 국내 거주자보다 준비해야 할 서류와 절차가 훨씬 많습니다.

“2주 정도면 충분하겠지.”

 

이렇게 생각하고 한국에 들어왔다가 필요한 서류를 모두 준비하지 못해 계약을 마무리하지 못한 채 다시 출국하는 경우가 적지 않습니다.

 

거소신고증이나 국내 금융계좌 관련 서류를 준비하는 데에도 며칠 이상 걸릴 수 있습니다.

 

세무서에서 양도소득세를 신고하고 부동산등 양도신고확인서를 발급받는 데 필요한 시간도 고려해야 합니다.

따라서 입국 일정은 조금 여유 있게 잡는 것이 좋습니다.

가능하다면 한국에 들어오기 전에 다음 사항부터 확인하시기 바랍니다.

• 보상계약에 필요한 신분·상속·위임 관련 서류
• 부재부동산 소유자 해당 여부
• 현금보상액과 채권보상액
• 일반채권과 만기보유 특약채권 중 선택
• 국내 증권계좌 개설 가능 여부와 필요서류
• 예상 양도소득세
• 부동산등 양도신고확인서 발급절차
• 원천징수 여부와 실제 수령할 현금액
• 국내 체류 중 처리해야 할 업무와 예상 소요기간

비거주자 토지보상은 복잡하지만 순서를 미리 알고 준비한다면 대부분의 시행착오를 줄일 수 있습니다.

한국에 입국한 뒤 하나씩 알아보기보다 출국 전부터 사업시행자와 법무사, 증권사 및 세무전문가에게 필요한 자료를 확인해 두시기 바랍니다.

 

세금은 계산이 아니라 구조입니다.

 

지금까지 탐스리딩 김태하 회계사였습니다.