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수용지구 안의 다주택자 주택, 무조건 중과일까? 토지수용지구 상담을 하다 보면주택이 함께 편입된 분들이가장 먼저 걱정하시는 부분이 있습니다. “지금 다주택자 중과세가 있는데,수용되는 주택도 중과세율을 적용받는 것 아닌가요?” 이 부분은 조금 다르게 보아야 합니다.2021.2.17. 이후 양도분부터는양도소득세가 감면되는 공익사업용 주택을 양도하는 경우조정대상지역 다주택자 중과세율 적용이 배제되는주택으로 추가되었습니다.즉, 「조세특례제한법」 제77조에 따라 양도소득세 감면 대상이 되는공익사업용 주택이라면 중과세율 적용 여부를 별도로 검토해볼 수 있습니다. 다만 공익사업 감면은 아무 주택이나 되는 것은 아닙니다.일반적으로 「조세특례제한법」 제77조의 공익사업 감면은사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지 등에 대해 적용 가능합니다.따라서 “수용된다”는 .. 더보기
협의보상 중인 농지가 증여가 가능할까요? 공익사업 보상 예정지 상담을 하다 보면의외로 자주 나오는 질문이 있습니다. “농지도 가능하면 증여를 먼저 해두고 싶은데농지취득자격증명(농취증)이 없으면 안되지 않아요?” 원칙적으로 농지를 취득하거나 증여받는 경우에는농취증(농업취득자격증명)을 첨부하여 소유권이전등기를 진행하게 됩니다. 그런데 공공주택사업, 산업단지, 택지개발사업 같은 공익사업 지구에서는조금 다르게 검토되는 경우들이 있습니다. 겉으로는 아직 논이고 밭이지만,법적으로는 이미 도시지역으로 편입되었거나농지전용 협의가 완료된 것으로 의제되는 구조가 있기 때문입니다. 예를 들어 국가산업단지의 경우에는산업단지 지정·고시가 이루어지면 도시지역으로 보게 되고,산업단지계획 승인·고시가 있으면 농지전용 협의를 거친 것으로 의제하는 규정들이 존재합니다. 또한.. 더보기
공익사업 토지 협의보상 , 부재지주는 왜 “양도소득세 확인서”가 중요할까? 토지보상 상담을 하다 보면 부재지주 분들이 생각보다 모르고 많이 여쭤보십니다. “보상금이 꽤 큰데 왜 현금을 안 주고 채권으로 준다는 거죠?” 사실 많은 분들이 이 부분을계약 직전에 처음 알게 되십니다. 공익사업으로 토지가 수용되는 경우,토지 소재지 인근에 거주하는 “현지인”은원칙적으로 전액 현금보상이 가능합니다. 그러나 사업인정고시일 1년 전부터 해당 지역 또는 30킬로미터 내에 거주하지 않은“부재부동산 소유자”는보상금 중 1억원까지만 현금으로 지급되고,초과금액은 채권보상이 원칙입니다. 근거는 「토지보상법 시행령」 제26조입니다.제26조(부재부동산 소유자의 토지) ① 법 제63조제7항제2호에 따른 부재부동산 소유자의 토지는 사업인정고시일 1년 전부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록.. 더보기
대토보상 리츠 현물출자2026년 사후관리 개정, 무엇이 달라졌을까? 토지보상 상담을 하다 보면최근 몇 년 사이 가장 많이 늘어난 질문 중 하나가 바로“대토보상권을 리츠(REITs)에 현물출자하는 구조”입니다. 예전에는 단순히 대토를 받을지, 현금보상을 받을지고민하는 수준이었다면, 고액 보상의 경우에는 대토보상 이후 개발사업까지 연결하여리츠 구조로 가져가는 경우가 조금씩 증가하고 있습니다. 특히 대토보상권을 현물출자하고 리츠 주식을 받은 뒤시행사와 함께 개발하는 구조도 많이 검토됩니다. 그런데 이번 2026년 개정에서는바로 이 “리츠 현물출자” 부분에 대한 사후관리 규정이새롭게 정비되었습니다. 다만단순히 규제가 강화되었기 보다는,오히려 사후관리 기준을보다 명확하게 정리한 측면도 함께 존재합니다. 대토보상 감면은 “받는 순간” 끝나는 제도가 아닙니다 많은 분들이 오해하시.. 더보기
토지보상 토지수용 세금, 상담 문의 안내 토지보상 세금은혼자 고민하면 점점 더 복잡해지는 경우가 많습니다. 막상 통화를 해보면간단한 방향 정리만으로 해결되는 경우도 꽤 많고,무엇을 먼저 검토해야 하는지만 알아도불안이 많이 줄어드는 경우가 많습니다. 그래서 간단한 전화 상담은부담 없이 연락주셔도 괜찮습니다. “이런 경우도 문제될까요?”“세금이 대략 얼마정도 나올까요?”정도의 문의는 편하게 이야기 주셔도 됩니다. 보다 깊은 검토가 필요한 경우에는이메일 자료 검토나 대면 상담을 통해구조를 함께 정리해드립니다. 토지보상은 결국신고보다 방향과 타이밍이 더 중요할 수 있습니다. 그리고 이 말씀은 정말 많이 안타까워서 드리는 말씀입니다.토지보상은조금만 더 일찍 방향을 알았더라면결과가 달라졌을 사례들이 생각보다 많습니다. 혼자 오래 고민하시기보다애매하다면.. 더보기
토지보상 세금 전문가, 어떻게 찾아야 할까요? 토지보상 상담을 하다 보면가끔 이런 질문을 듣습니다. “회계사님, 그냥 양도세 신고만 하면 되는 거 아닌가요?”“세무사는 다 비슷하지 않나요?” 그런데 저는 그 질문을 들을 때마다토지보상이라는 일이 참 특이한 영역이라는 생각을 합니다. 왜냐하면 토지보상은 단순히 세금 신고 한 장으로 끝나는 일이 아니라,한 사람의 인생에서 몇 번 없을 큰 자산 이동과그 이후의 삶의 방향까지 함께 고민해야 하는 문제이기 때문입니다. 실제로 상담 현장에서는보상금 규모보다도“앞으로 어떻게 살아야 할지 모르겠다”는불안이 더 크게 느껴지는 경우도 많습니다. 갑자기 큰 돈이 들어오고,농사를 짓던 땅이 사라지고,평생 살던 집이 철거되고,자녀 문제와 상속 문제, 증여 문제까지한꺼번에 얽히기 시작합니다. 그 순간에는 단순히 세율 계산만 .. 더보기
세금과 타로 “사람들은 숫자를 묻지만, 사실은 불안을 들고 옵니다.”가끔 상담이 끝난 뒤에도한동안 책상 앞에 멍하니 앉아 있을 때가 있습니다. 세금은 계산이 끝났는데사람의 마음은 아직 끝나지 않은 경우가 많기 때문입니다. 누군가는 보상금을 받기 직전이고,누군가는 자식에게 증여를 해야 하나 고민하고,누군가는 재개발 입주권 하나 들고밤마다 인터넷 검색만 반복합니다. “회계사님… 지금 증여하는 게 맞을까요?”“조금 더 기다리는 게 나을까요?”“이거 괜히 잘못 건드렸다가 세금 폭탄 맞는 거 아닐까요?” 그런데 신기하게도그 질문들은 전부 숫자 이야기 같지만,실제로는 ‘불안’의 이야기인 경우가 많았습니다.어느 날 떠오른 카드 하나🌲 은둔자(The Hermit) 타로를 좋아하는 사람들은 알 겁니다.은둔자 카드는‘혼자 길을 .. 더보기
“보상금 수백억… 그런데 왜 가족법인과 사전증여 이야기가 나올까?” – 토지보상은 ‘세금 신고’보다 ‘구조 설계’가 먼저입니다 토지보상 상담을 하다 보면처음에는 대부분 분위기가 비슷합니다. “그래도 보상금을 크게 받으니 다행 아닌가요?” 그런데 막상 계산을 시작하면표정이 조금씩 달라집니다. 왜냐하면 보상금은“들어오는 돈”만 보면 안 되기 때문입니다. 실제로는: ✓ 양도소득세✓ 향후 금융소득 종합과세✓ 부모 세대 상속세✓ 자녀 세대 이전 문제✓ 가족 간 자산 분배 문제 까지 한꺼번에 연결되기 시작합니다.이번 사례도 비슷했습니다. 총 보상금 규모는 상당히 컸지만,예상 양도소득세 역시 매우 큰 상황이었습니다. 그리고 여기서 끝이 아니었습니다. 보상금을 부모 세대가 그대로 보유한 상태에서시간이 지나 상속이 발생하면,이미 납부한 양도세 이후또다시 상속세 문제가 이어질 가능성이 컸습니다. 즉,“1차로 양도세를 내고,2차로 상속세까지 다시 .. 더보기

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