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토지보상금 받을 때 누굴 만나야 할까? 토지보상 상담을 하다 보면많은 분들이 처음에는 이렇게 생각하십니다. “감정평가만 잘 받으면 되는 거 아닌가요?”“변호사부터 만나야 하는 거 아닌가요?”“행정사, 법무사 중 누구를 먼저 찾아가야 하나요?” 물론 모두 중요한 전문가들입니다.실제로 토지보상은감정평가, 행정절차, 권리관계, 소송 문제까지함께 얽혀 있는 경우가 많습니다. 다만 저는 개인적으로토지보상 과정에서는“보상 전문 세무사와의 통화가 가장 먼저 필요하다”고생각하는 편입니다. 조금 과격하게 말하면… 통화 몇 분만 해보셔도왜 그런 이야기를 하는지 느끼시는 분들이 많습니다. 왜일까?이유는 간단합니다. 결국 중요한 건“얼마를 받느냐”만이 아니라, “최종적으로 얼마가 내 손에 남느냐”이기 때문입니다. 예를 들어 같은 50억 보상이라도, ✓ 누군가는 양.. 더보기
토지보상금 양도소득세 신고납부 기한은? 세무서 가면 해주나요? 토지보상 현장에서 상담을 하다 보면생각보다 정말 많이 듣는 질문이 있습니다. “양도세는 언제까지 신고해야 하나요?”“세무서 가면 해주지 않나요?” 처음 보상을 받는 분들 입장에서는 당연한 질문입니다.평생 한두 번 겪을까 말까 한 일이니까요.그런데 막상 현장에서는“언제 양도로 보는지”부터가 굉장히 중요합니다. 특히 공익사업 보상은잔금일만 보는 게 아닙니다.양도시기는 통상 아래 3가지 중 빠른 날로 판단합니다. ✓ 대금청산일✓ 소유권이전등기 접수일✓ 수용개시일 실무에서는 협의보상 단계에서소유권이전등기를 먼저 넘기고이후 보상금을 지급하는 경우가 많습니다. 그래서 실제로는“등기접수가 언제 되었는지”가 매우 중요해집니다. 보상 현장에서는 연말만 되면시행사, 감정평가사, 세무사, 법무사, 등기소까지 모두 긴장합니.. 더보기
토지보상...임야 상담에서 자주 듣는 이야기 토지보상 상담을 하다 보면생각보다 많은 토지가 “임야”입니다. 그런데 임야는취득 경위가 정말 다양합니다. ∨ 직접 매수한 임야∨ 부모님께 증여받은 임야∨ 상속받은 임야∨ 시행사 등으로부터 지분 형태로 매수한 임야 등이 섞여 있는 경우가 많습니다. 특히 오래된 보상지역은과거 기획부동산이나 시행사 등을 통해지분 형태로 임야를 취득한 사례도 적지 않습니다. 그런데 막상 보상이 시작되면그때부터 세금 문제가 복잡해집니다.상속·증여받은 임야는 취득가액을 어떻게 볼까?상속이나 증여로 받은 임야는실제로 돈을 주고 산 것이 아니다 보니, “취득가액을 얼마로 봐야 하나요?”라는 질문이 많습니다. 원칙적으로는: 상속·증여 당시의상속세·증여세 평가가액을 기준으로 봅니다. 실무에서는 대부분: ∨ 개별공시지가∨ 기준시가 등으로 .. 더보기
공익사업 보상금… 내 세금은 얼마나 나올까? 토지보상 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있습니다. “그래서 세금이 얼마 나오나요?” 그런데 사실 양도소득세는 생각보다 단순하지 않습니다. 단순히 보상금을 얼마 받는지만으로 계산되는 세금이 아니기 때문입니다. 보상금은 얼마인지, 처음 취득한 가격은 얼마인지, 언제 샀는지, 얼마나 오래 보유했는지, 현금보상인지 채권보상인지, 다른 공익사업 감면 대상인지… 생각보다 함께 봐야 할 부분이 많습니다. 특히 토지보상은 “사업인정고시일 전에 취득했는지”에 따라 세금 차이가 크게 나는 경우도 많습니다. 그런데 상담을 하다 보면 결국 대부분 이렇게 이어집니다. “절세 방법은 없을까요?” 사실 이미 협의보상 계약을 체결한 이후라면 선택지가 아주 많지는 않은 경우가.. 더보기
무허가건물 재개발… 취득가액이 정말 “0원”일까? 재개발 양도세 상담을 하다 보면가끔 정말 답답한 경우가 있습니다. “30년 전에 산 무허가건물인데계약서도 없고 송금내역도 없습니다…” 예전 재개발 지역은 ∨ 무허가건물 거래∨ 현금거래∨ 시유지 불하∨ 계약서 분실 등이 흔했습니다. 그런데 재개발 아파트를 양도하는 순간갑자기 문제가 됩니다. 바로“무허가건물 취득가액을 인정받을 수 있는가”입니다.세무서 입장은 원칙적으로 명확합니다 양도소득세는 기본적으로:“취득가액은 납세자가 입증해야 한다”는 구조입니다. 즉, ∨ 계약서∨ 금융증빙∨ 송금내역 등이 없으면 실제 취득가액 인정은 쉽지 않습니다. 실제 국세청 심사사례인심사양도-2020-0047 (2020.09.09.)에서도, 청구인은 무허가건물을 98백만원에 샀다고 주장했지만증빙 부족으로 인정받지 못했습니다.그런.. 더보기
토지·주택 보상 시기가 다르면…비과세 판단도 달라질 수 있습니다 토지보상 상담을 하다 보면가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있습니다. “이거 1세대 1주택 비과세 되는 거죠?” 그런데 토지보상은생각보다 단순하지 않습니다. 특히 공익사업 수용에서는✔ 토지를 먼저 보상받고✔ 주택은 나중에 보상받는 경우가 꽤 많습니다. 문제는 여기서 발생합니다. 세법상 양도시기는 각각 따로 판단되는데,비과세 판단은 또 다르게 보기 때문입니다.조세심판원은 아래와 같이 판단합니다. “주택과 부수토지가 함께 수용되고보상금 지급 시기가 다르더라도,전체를 하나의 양도로 보아야 하며1세대 1주택 판단은👉 주택의 양도시기를 기준으로 본다.”(조심2013중2919, 2014.01.20) 실무에서는 이 부분을 정말 많이 놓치십니다.토지를 먼저 보상받았다고 해서그 시점 기준으로비과세 여부가 끝나는 것이 아.. 더보기
종중이 뒤늦게 82 고유번호를 받았다면…이미 낸 양도세는 어떻게 될까? “우리는 그냥 종중인데요…” 실무에서 참 자주 듣는 말입니다. 그런데 세금은가끔 그 “그냥”이라는 말을무섭게 받아들입니다. 특히 토지보상이나 부동산 수용처럼큰 금액이 움직이는 순간에는 더 그렇습니다. 얼마 전 한 종중 사례가 있었습니다. 오래전부터 종중 재산으로 관리하던 토지가 수용되었고,종중은 양도소득세를 신고·납부했습니다. 그런데 이후 뒤늦게세무서로부터 “법인으로 보는 단체” 승인을 받게 됩니다. 실무에서는 흔히:“82 고유번호를 받았다”라고 표현합니다. 그러자 종중은 이렇게 이야기합니다.“우리는 예전부터 계속 같은 종중이었고,수용보상금도 종중 계좌에서 관리했는데요…” 이 한 문장이 굉장히 중요한 의미를 가질 수 있습니다. 세법은 일정 요건을 갖춘 종중·교회·사찰 등을“법인으로 보는 단체”로 인정합니.. 더보기
주요 서비스 단순 신고보다“왜 지금 이 선택을 해야 하는지”를 함께 고민합니다. 보상 · 양도 · 상속 · 증여는세율보다도 ‘시기와 구조’에 따라결과가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 부동산과 자산 이전은한 번 결정하면 되돌리기어려운 경우가 많기에,사전에 전체 흐름을함께 검토하는 일을 중요하게 생각합니다.1. 토지보상 · 공익사업 세금 컨설팅공익사업 보상은단순히 보상금만 받는 절차가 아닙니다. 현금보상 vs 채권보상 선택부재지주 여부 검토사업인정고시일 영향공익사업 감면 적용 여부대토보상 · 대체취득 전략보상 전 증여 및 가족 단위 구조 검토 등에 따라 실제 손에 남는 금액이 크게 달라질 수 있습니다. “보상 이후”보다“보상 전 준비”가더 중요한 경우가 많습니다.2. 양도소득세 구조 검토양도세는 단순 계산보다보유 이력.. 더보기

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