피로티 하나, 옥탑방 하나 때문에– 우리가 알던 집이 다세대가 되는 순간

 

 

 

그 집은 별로 달라 보이지 않았다.

서울 외곽, 3층짜리 다가구.
건물 외벽은 회색 몰탈로 마감돼 있었고,

1층은 탁 트인 주차 공간.
피로티 구조였다.

건물의 구조만 보면,

분명히 ‘1세대 1주택 비과세’ 대상이었다.

3층 이하, 연면적 660㎡ 이하,

19세대이하, 단독 등기.

문제될 게 없어 보였다.

 

하지만, 그 집은 결국 다세대로 분류되어,
비과세는 부정되었다.

 

왜일까?

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🧱 피로티 – 비워둬야 할 공간을 채우는 순간

피로티란,
‘건축물 하부에 기둥만 세워 비워둔 공간’을 뜻한다.

 

주차장이나 통로, 아니면 단순 공지로 사용된다.

 

그런데 이 구조 아래에
일부라도 주택처럼 쓰기 시작하면
세법은 ‘이 공간도 하나의 주거공간’으로

판단할 수 있다.

 

법적으로 중요한 포인트는 이것이다

 

“주택으로 쓰이는 층수가 3층 이하여야 한다”

 

여기서 말하는 ‘층수’에는
지하는 제외되고,

옥탑은 조건부 포함,
피로티는 ‘주거로 사용하면’ 포함된다.

 

즉, 아무리 건축물대장에

**‘피로티’**로 되어 있어도

실제로 계단 밑에 문을 달고, 

누군가의 쪽잠 공간이 되면

그 순간, 그 층은 ‘주택 사용층수’로 인정된다.

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🧓 "옥상 방은 원래 물탱크 자리였어요"

이 말을 정말 많이 듣는다.
1990년대 이전, 다가구 주택 옥상엔
대개 물탱크가 있었다.

건물의 급수 시스템 때문이었다.

 

그러나 상수도 시스템이 바뀌면서
물탱크는 철거되었고,
그 자리에 ‘작은 옥탑방’이 생겼다.

처음엔 창고처럼 쓰이다,
어느새 전세 세입자가 들어오고
화장실을 만들고
싱크대와 샤워기도 들어온다.

 

그 순간부터 이 옥탑은 주택이다.

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🧱 옥탑이 문제되는 두 가지 기준

 

첫째, 실질 거주 여부

 

공부상(등기, 건축물대장)엔 ‘비거주 공간’으로

되어 있어도 실제로 사람이 살고 있으면,
세법은 ‘주택’으로 본다.

 

왜냐고?

세법의 원칙: 실질과세
→ 사람이 ‘먹고, 자고, 씻고, 배설’하면 주택이다.

 

둘째, 건물 전체 면적 대비 비율

 

이건 건축법에 나오는 내용이다.

옥탑 구조물이 ‘건축면적의 1/8(12.5%) 이하’이면
층수 계산에 포함하지 않는다.

 

하지만,

→ 확장해서 1/8을 넘으면, 층수로 포함된다.
→ 그럼 1층, 2층, 3층 + 옥탑 = 4층 구조
→ 다가구 요건 위반 → 다세대로 분류

 

그런데 문제가 생겼다.

 

대법원에서 1/8을 넘지 않더라도 주택으로 쓰면

다가구로 볼 수 없다 판결을 내렸기 때문이다.

 

그러니, 이제부터는 옥탑방은

양도하기 전에 아예 철거하는게

필요하겠다. 

 

그런데,
여기서 끝이 아니다.

 

 

주택으로 사용한 옥탑방을 철거하거나

다른 용도로 변경하여 양도할 때

비과세를 적용받기 위한 보유기간,

 

즉 2년 보유요건 산정시,

 

과세관청은 다가구요건을 충족한 날인

철거하거나 다른용도로 변경한 날부터

보유기간을 계산하여야 한다고

해석하고 있다.

 

한편, 법원은 다가구주택을 취득한 날부터

보유기간을 기산하여야 한다고 보고 있으나,

 

우선은 과세관청과 의견이 다르기 때문에

 

미리미리 철거해놓는게 이제는 필요하겠다.

 

다가구는 이랬다가 저랬다가 박쥐같다.

참 어렵다.  

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🎯 결론: 무엇이 바뀌는가?

다세대가 되는 순간
가장 큰 문제가 된다.

 

• 다가구는 ‘한 채’를 판 것으로 선택 가능 → 비과세 가능
• 다세대는 **‘여러 채 중 일부’**를 양도한 것으로 보일 수 있음
  → 지분 양도 간주 → 비과세 적용 안 됨
  → 양도세 전액 과세 or 중과세(현재 유예중)

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🧾 진짜 사례 하나

어느 고객은 옥탑방 세입자를 "그냥 친척"이라고 했다.
창고로 쓰던 공간에 잠깐 거처하게 했다고.

그러나 그 방에는:

• 작은 전기레인지와
• 욕실 샤워기, 화장실
• 작은 냉장고까지 있었다.

세무서는 물었다.

 

“그 사람, 여기서 밥 해먹고 주무셨죠?”

 

그 순간,
그 방은 주택이었다.

 

3층 다가구 → 4층 다세대

그리고 그 순간,
비과세는 사라졌고,
그 고객은 수천만 원의 세금을 물어야 했다.

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🧱 마무리하며 – 피로티, 옥탑, 그리고 한 사람의 흔적

 

사람이 산다는 건 흔적을 남긴다는 것이다.
냄비 하나, 물컵 하나,

그게 피로티를 방으로 만들고
옥탑을 집으로 만든다.

 

다가구는 주택 하나 (1주택)
다세대는 주택 여러 개 (다주택)

세법은 말장난에 속지 않는다.

그래서 나는 묻는다.

 

“그 집, 정말 3층이에요?”

“옥탑은 정말 창고인가요?”
“계단 밑, 문 달려 있던데요?”

 

비과세는 구조가 아니라, 사람이 만든다.

그리고 그 구조를 해석하는 건,
세무 상담자의 몫이다.