🌱 “이런 집들까지 중과세율을 적용해야 할까요?”
누군가는 다섯 번째 집을 서울에,
누군가는 첫 집을 지방에 어렵게 마련합니다.
정부는 이런 현실을 고려해
특정한 조건을 가진 주택에는
‘중과세율을 적용하지 않기로’ 했습니다.
그 중에서도 대표적인 게 바로
공시가격이 낮은 집들이에요.
📌 어떤 집이냐면요?
✅ 조건 1. 공시가격이 낮아요
- 수도권에 있든 지방에 있든
- 공시가격이 1억 원 이하라면 중과세율이 적용되지 않아요.
- 그리고 지방이라면
기준이 2억 원 이하까지로 확대됐습니다.
즉, 수도권 1억 이하 / 지방 2억 이하 주택은
왠만하면 “중과세율 NO”입니다.
(일부 예외 존재)
✅ 조건 2. 위치가 '특별'하지 않아요
이 집이
- 정비구역
- 재개발·재건축 사업시행구역
- 도시개발 예정지에 있지 않아야 해요.
왜냐면,
그런 지역에 있는 집은 설령 지금은 낡았더라도,
나중에 큰돈이 될 수 있거든요.
그래서 중과 제외 조건에 해당하더라도
위치가 ‘투기 가능성 있음’으로 판단되면
중과세율이 적용될 수 있습니다.
✅ 조건 3. 집 전체 기준이에요
“그럼 일부 지분만 사면 공시가격 1억 밑으로 줄일 수 있나요?”
→ 안 됩니다.
→ 전체 주택의 공시가격을 기준으로 판단합니다.
💬 한 마디로 요약하면
공시가가 낮고, 정비구역도 아닌 집이라면
그게 수도권이든 지방이든,
취득세는 조용하게 1~3%만 부과됩니다.
이 집은
“더 가지려는 집”이 아니라
“살기 위한 집”으로 봐주는 거예요.
🧾 예시로 확인해볼게요
| 사례 | 결과 | 이유 |
| 수도권 공시가 0.9억 단독주택 취득 (3주택자) | ✅ 기본세율 적용 (1%) | 공시가 낮고, 정비구역 아님 |
| 대구 공시가 1.9억 아파트 (2주택자) | ✅ 기본세율 적용 | 지방이고 2억 이하 |
| 지방 공시가 1.5억 주택, 정비구역 지정 | ❌ 중과세율 적용 | 위치가 투기지역 |
| 수도권 공시가 1.5억 주택 | ❌ 중과세율 적용 | 기준 초과 |
실무에서 꼭 체크할 점
- 공시가격은 국토부 홈페이지에서 확인 가능
- 경매로 낙찰받는 경우 ‘잔금일’ 기준으로 적용 여부 결정됨
- 정비구역 여부는 시청·구청 홈페이지나
국토부 정비사업 알림판에서 확인 가능
☕ 마무리하며
경기 나쁘다지만,
경매 시장이나 시골 주택에는
묵묵히 기회를 찾는 이들이 있어요.
작고 오래된 집을
다시 고쳐 살고자 하는 사람도,
혹은 경매로 첫 발을 떼는 사람도 말이죠.
그런 사람들에게
이 ‘중과 제외’ 규정은
한 줄기 바람처럼 반갑습니다.
세금도, 삶처럼.
작은 집에는 조용히 다가가야 하는 법이죠.
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