공익사업 토지수용 보상금도 양도소득세 대상이라고?

공익사업 토지수용 보상금도 양도소득세 대상이라고?

놀랍게도 공익사업으로 토지를 수용당해 보상금을 받아도 양도소득세 신고 의무가 있습니다.

과거에는 공익사업용 토지에 대한 양도세가 면제되기도 했지만,

지금은 보상금을 받는 행위가 세법상 유상 양도에 해당하기 때문에 세금을 내야 합니다.

복잡하고 어렵게 느껴질 수 있는 토지수용과 세금 문제를 쉽게 정리해 드릴게요.

 

Q. '토지수용'이란?

우리나라는 개인의 토지라도 공공의 필요가 인정된다면 국가가 강제로 취득, 즉 수용할 수 있습니다. 토지수용이란 국가, 지방자치단체 또는 공공단체가 공익사업을 위해 필요한 토지를 소유자의 의사와 관계없이 법률에 따라 강제로 취득하는 것을 말합니다. 이는 개인이 가진 재산권보다 공공의 이익을 우선하기 위한 제도이며, 헌법상 보장된 재산권 침해를 최소화하기 위해 반드시 법률에 정해진 절차를 거쳐 정당한 보상을 지급받는 것을 전제로 합니다.

 

* 토지수용의 주요 특징

공익성: 도로, 철도, 공항, 학교, 공원, 택지개발 등과 같이 공공의 이익을 위한 사업에만 적용됩니다.

강제성: 토지 소유자의 동의 여부와 상관없이 법률이 정한 절차에 따라 강제로 소유권을 취득합니다.

정당한 보상: 강제로 재산권을 침해하는 만큼, 소유자에게는 그에 상응하는 정당한 금전적 보상이 이루어져야 합니다.

 

 

Q. 토지수용 시 세금 신고해야 하나?

'국가가 토지 수용했으니까 세금 신고는 국가가 하겠지?'라고 생각할 수 있지만 토지수용에도 양도소득세 신고 의무가 있습니다. 공익사업용 토지에 양도소득세가 부과되기 시작한 건 한참 전인 1989년부터인데요. 그해 ‘조세감면규제법’이 이 내용으로 개정되기 전까지는 공익사업용 토지에 대한 양도소득세가 전액 면제되었던 적도 있었습니다. 아주 먼 얘기지요.

 

소득세법에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 따라서, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우에도 소득세법상의 유상 양도에 해당합니다.

 

이는 사업시행자가 토지를 협의 보상 내지 수용할 때 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(토지보상법)에 따라 감정평가 등을 통해 정당하게 보상하기 때문입니다.

 

다만 보상에 대한 세금은 토지, 건축물에 대한 보상, 영농 손실보상, 이전 보상, 영업보상, 이자 비용 등 다양하게 존재하며 종류와 사실관계에 따라 소득 구분 및 과세 대상 여부가 달라질 수 있습니다. 하지만 기본적으로 토지와 주택, 건물, 공장 등의 건축물은 과세 대상이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

Q. 토지수용 시, 소유자가 유의해야 할 점은?

제일 유의해야 할 점은 양도소득세 신고 납부입니다. 우리나라의 공익사업에 의한 토지 취득은 '협의취득'과 '강제 취득'으로 나뉘는데 협의취득이던 강제 취득(수용)이든 관계없이 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고해야 합니다.

 

그리고 부동산 등의 소득이 발생하면 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고하고 납부해야 하는데요. 예를 들어, 8월 17일에 부동산을 양도했다면, 8월의 말일인 8월 31일로부터 2개월 이내인 10월 31일까지 신고와 납부를 완료해야 하는 거죠. 이는 돈을 받았으면 다 쓰기 전에 빨리 국가에 신고납부하라는 취지가 깔려 있습니다.

 

다음으로 미등기 자산을 유의하셔야 합니다. 양도소득세율은 등기된 자산을 기본으로 합니다. 하지만 간혹 자산이 미등기돼있는 경우가 발생합니다. 만약 수용되는 토지가 등기가 되지 않은 상태라면 바로 등기를 미리 해야 세금 폭탄을 면할 수 있습니다. 미등기 재산은 고율의 세율을 부과하고 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않는 등 엄청난 불이익을 받을 수 있습니다.

 

 

Q. 기한을 놓치면 발생하는 불이익은?

만약 이 기한을 놓치면 가산세라는 큰 불이익을 받게 됩니다. 가산세는 세금 신고와 납부 의무를 제대로 이행하지 않았을 때 부과하는 일종의 벌금입니다.

 

1. 무신고 가산세

신고 자체를 아예 하지 않으면 내야 할 세금의 20%가 무신고 가산세로 붙습니다. 만약 의도적으로 신고를 안 했다고 판단되면 가산 세율이 40%까지 올라갈 수 있어요. 그러니 납부 기한을 꼼꼼히 확인하고 미리 준비하여 가산세 발생을 예방하세요. 스마트폰 캘린더에 알람을 설정하거나 세무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

 

2. 납부 지연 가산세

납부를 기한 내에 하지 않으면 미납한 세금에 대해 하루 단위로 이자가 붙습니다. 납부 지연 가산세는 미납세액에 연 9% 정도의 높은 이율을 적용하여 계산됩니다.

신고만 제때 해도 납부 지연 가산 세율이 낮아지고, 납부만 제때 해도 무신고 가산세를 피할 수 있습니다. 하지만 둘 다 놓치면 이 두 가지 가산세를 모두 내야 해서 부담이 엄청나게 커질 수 있으니 반드시 유의하셔야 합니다.

 

 

√ 마무리하며

 

양도소득세 납부 지연은 예상치 못한 큰 금전적 손실을 초래할 수 있습니다.

납부 기한과 가산세 계산 방법을 미리 숙지하고, 절세 전략을 활용하여 세금 부담을 최소화하시기 바랍니다.