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“보상금 수백억… 그런데 왜 가족법인과 사전증여 이야기가 나올까?” – 토지보상은 ‘세금 신고’보다 ‘구조 설계’가 먼저입니다 토지보상 상담을 하다 보면처음에는 대부분 분위기가 비슷합니다. “그래도 보상금을 크게 받으니 다행 아닌가요?” 그런데 막상 계산을 시작하면표정이 조금씩 달라집니다. 왜냐하면 보상금은“들어오는 돈”만 보면 안 되기 때문입니다. 실제로는: ✓ 양도소득세✓ 향후 금융소득 종합과세✓ 부모 세대 상속세✓ 자녀 세대 이전 문제✓ 가족 간 자산 분배 문제 까지 한꺼번에 연결되기 시작합니다.이번 사례도 비슷했습니다. 총 보상금 규모는 상당히 컸지만,예상 양도소득세 역시 매우 큰 상황이었습니다. 그리고 여기서 끝이 아니었습니다. 보상금을 부모 세대가 그대로 보유한 상태에서시간이 지나 상속이 발생하면,이미 납부한 양도세 이후또다시 상속세 문제가 이어질 가능성이 컸습니다. 즉,“1차로 양도세를 내고,2차로 상속세까지 다시 .. 더보기
가족간 계좌이체, “누나 돈이 제 통장으로 들어왔을 뿐인데…” 그런데 왜 증여세가 나왔을까? 가족끼리 돈이 오가는 건 흔합니다.특히 형제자매 사이는 더 그렇습니다. “잠깐 맡아줘.” “필요해서 좀 보낸다.” “예전에 빌린 거 돌려주는 거야.” 실제로 이번 사건도 그렇게 시작됩니다.누나 계좌에 돈이 들어왔고, 며칠 뒤 그 돈이 동생 계좌로 이체되었습니다. 그러자 세무서는 이렇게 본 것입니다.“누나가 동생에게 돈을 준 것 아닌가?” 그래서 증여세를 부과했습니다.동생 입장에서는 억울했을 수 있습니다. “내가 예전에 누나에게 빌려준 돈을 돌려받은 것뿐인데요?” 실제로 법원에서도 동생은 그렇게 주장했습니다.그런데 문제는 여기서부터입니다. 법원은 단순히 “말”이 아니라 그 이야기를 뒷받침할 자료가 있는지를 봤습니다. 예를 들어 법원은 이런 부분을 이상하게 봤습니다. 우선 동생은“예전에 현금으로 누나에게 .. 더보기
토지보상에서도 1세대 1주택은 “주택 수”보다 “세대 확인”이 먼저입니다 토지보상이나 건물 양도 상담을 하다 보면많은 분들이 이렇게 말씀하십니다. “저는 제 집 하나밖에 없어요.”“자녀들 집은 자녀들 명의잖아요.”“같이 주소가 되어 있어도 생활은 따로 했습니다.” 그런데 세법은 여기서 멈추지 않습니다. 1세대 1주택 비과세는말 그대로 “1주택”만 보는 것이 아니라먼저 “1세대”가 누구까지인지부터 봅니다. 이번 사례도 그렇습니다. 청구인은 오래 보유하던 주택 겸 근린생활시설을 양도하면서고가주택 1세대 1주택 규정을 적용해 신고했습니다.그런데 양도 당시 자녀들이 각각 다른 주택을 취득한 상태였습니다. 청구인 입장에서는 이렇게 생각할 수 있습니다. “자녀들은 직장도 있고 소득도 있습니다.”“매달 생활비도 따로 부담했습니다.”“그러니 부모와 자녀는 별도 세대입니다.” 하지만 과세관.. 더보기
농지를 연도별로 나눠 팔았다고 무조건 부인될까? (조심 2022인5401, 2022.12.05) 토지보상이나 도시개발사업 현장에서는가끔 이런 일이 있습니다. 농지가 여러 필지인데한 번에 전부 넘기지 않고연도를 나누어 계약하거나 잔금을 나누는 경우입니다. 그러면 자연스럽게 이런 의문이 생깁니다. “세금을 줄이려고 일부러 나눈 것으로 보지 않을까?” 실제로 세무서도 이 부분을 굉장히 예민하게 봅니다. 이번 사건도 비슷했습니다.한 농민이 도시개발사업에 편입된 농지 2필지를 지역주택조합에 양도했는데, - 1필지는 2019년에 잔금 청산- 나머지 1필지는 2020년에 잔금 청산 으로 계약했습니다. 그리고 각각의 연도에 자경농지 감면을 적용하여 양도소득세를 신고했습니다. 그러자 세무서는 이렇게 본 것입니다. “사실상 하나의 사업부지인데감면한도를 두 번 적용받기 위해일부러 연도를 나눈 것 아니냐?” 특히 두 필.. 더보기
토지보상금 받을 때 누굴 만나야 할까? 토지보상 상담을 하다 보면많은 분들이 처음에는 이렇게 생각하십니다. “감정평가만 잘 받으면 되는 거 아닌가요?”“변호사부터 만나야 하는 거 아닌가요?”“행정사, 법무사 중 누구를 먼저 찾아가야 하나요?” 물론 모두 중요한 전문가들입니다.실제로 토지보상은감정평가, 행정절차, 권리관계, 소송 문제까지함께 얽혀 있는 경우가 많습니다. 다만 저는 개인적으로토지보상 과정에서는“보상 전문 세무사와의 통화가 가장 먼저 필요하다”고생각하는 편입니다. 조금 과격하게 말하면… 통화 몇 분만 해보셔도왜 그런 이야기를 하는지 느끼시는 분들이 많습니다. 왜일까?이유는 간단합니다. 결국 중요한 건“얼마를 받느냐”만이 아니라, “최종적으로 얼마가 내 손에 남느냐”이기 때문입니다. 예를 들어 같은 50억 보상이라도, ✓ 누군가는 양.. 더보기
토지보상금 양도소득세 신고납부 기한은? 세무서 가면 해주나요? 토지보상 현장에서 상담을 하다 보면생각보다 정말 많이 듣는 질문이 있습니다. “양도세는 언제까지 신고해야 하나요?”“세무서 가면 해주지 않나요?” 처음 보상을 받는 분들 입장에서는 당연한 질문입니다.평생 한두 번 겪을까 말까 한 일이니까요.그런데 막상 현장에서는“언제 양도로 보는지”부터가 굉장히 중요합니다. 특히 공익사업 보상은잔금일만 보는 게 아닙니다.양도시기는 통상 아래 3가지 중 빠른 날로 판단합니다. ✓ 대금청산일✓ 소유권이전등기 접수일✓ 수용개시일 실무에서는 협의보상 단계에서소유권이전등기를 먼저 넘기고이후 보상금을 지급하는 경우가 많습니다. 그래서 실제로는“등기접수가 언제 되었는지”가 매우 중요해집니다. 보상 현장에서는 연말만 되면시행사, 감정평가사, 세무사, 법무사, 등기소까지 모두 긴장합니.. 더보기
토지보상...임야 상담에서 자주 듣는 이야기 토지보상 상담을 하다 보면생각보다 많은 토지가 “임야”입니다. 그런데 임야는취득 경위가 정말 다양합니다. ∨ 직접 매수한 임야∨ 부모님께 증여받은 임야∨ 상속받은 임야∨ 시행사 등으로부터 지분 형태로 매수한 임야 등이 섞여 있는 경우가 많습니다. 특히 오래된 보상지역은과거 기획부동산이나 시행사 등을 통해지분 형태로 임야를 취득한 사례도 적지 않습니다. 그런데 막상 보상이 시작되면그때부터 세금 문제가 복잡해집니다.상속·증여받은 임야는 취득가액을 어떻게 볼까?상속이나 증여로 받은 임야는실제로 돈을 주고 산 것이 아니다 보니, “취득가액을 얼마로 봐야 하나요?”라는 질문이 많습니다. 원칙적으로는: 상속·증여 당시의상속세·증여세 평가가액을 기준으로 봅니다. 실무에서는 대부분: ∨ 개별공시지가∨ 기준시가 등으로 .. 더보기
공익사업 보상금… 내 세금은 얼마나 나올까? 토지보상 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있습니다. “그래서 세금이 얼마 나오나요?” 그런데 사실 양도소득세는 생각보다 단순하지 않습니다. 단순히 보상금을 얼마 받는지만으로 계산되는 세금이 아니기 때문입니다. 보상금은 얼마인지, 처음 취득한 가격은 얼마인지, 언제 샀는지, 얼마나 오래 보유했는지, 현금보상인지 채권보상인지, 다른 공익사업 감면 대상인지… 생각보다 함께 봐야 할 부분이 많습니다. 특히 토지보상은 “사업인정고시일 전에 취득했는지”에 따라 세금 차이가 크게 나는 경우도 많습니다. 그런데 상담을 하다 보면 결국 대부분 이렇게 이어집니다. “절세 방법은 없을까요?” 사실 이미 협의보상 계약을 체결한 이후라면 선택지가 아주 많지는 않은 경우가.. 더보기

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