토지보상 상담을 하다 보면
생각보다 많은 토지가 “임야”입니다.
그런데 임야는
취득 경위가 정말 다양합니다.
∨ 직접 매수한 임야
∨ 부모님께 증여받은 임야
∨ 상속받은 임야
∨ 시행사 등으로부터 지분 형태로 매수한 임야
등이 섞여 있는 경우가 많습니다.
특히 오래된 보상지역은
과거 기획부동산이나 시행사 등을 통해
지분 형태로 임야를 취득한 사례도 적지 않습니다.
그런데 막상 보상이 시작되면
그때부터 세금 문제가 복잡해집니다.
상속·증여받은 임야는 취득가액을 어떻게 볼까?
상속이나 증여로 받은 임야는
실제로 돈을 주고 산 것이 아니다 보니,
“취득가액을 얼마로 봐야 하나요?”
라는 질문이 많습니다.
원칙적으로는:
상속·증여 당시의
상속세·증여세 평가가액을 기준으로 봅니다.
실무에서는 대부분:
∨ 개별공시지가
∨ 기준시가
등으로 신고된 경우가 많습니다.
물론 감정평가를 받아
높은 금액으로 상속세·증여세 신고를 했다면
그 금액이 취득가액으로 인정될 수 있습니다.
다만 현실적으로는
세금을 줄이기 위해
공시지가 수준으로 신고하는 경우가 훨씬 많습니다.
오래된 임야 계약서가 문제되는 이유
실무에서 더 어려운 경우는
오래전에 비싸게 매수한 임야입니다.
특히:
∨ 다운계약서 작성
∨ 지번 일부 오류
∨ 분할 전 지번 사용
∨ 계약서와 등기부 불일치
등이 정말 많습니다.
문제는
세월이 오래 지나 보상 단계가 되면,
“이 계약서가 지번이 다른데
정말 해당 토지를 매수한 계약서가 맞는가?”
라는 문제가 생긴다는 점입니다.
납세자 입장에서는:
“진짜 그 계약서 맞다”
라고 생각할 수 있지만,
세무서 담당자 입장에서는
제3자의 시각으로 판단할 수밖에 없습니다.
특히:
∨ 계약서 지번 불일치
∨ 면적 차이
∨ 필지 분할 이력 존재
등이 있으면
취득가액 입증이 상당히 어려워지는 경우도 있습니다.
그래서 오래된 임야는
실제 돈을 많이 주고 샀더라도
입증 문제 때문에 고민이 생기기도 합니다.
오래된 다운계약… 정말 괜찮을까?
가끔은
“25년도 더 된 일인데 괜찮지 않을까요?”
라고 물어보시는 경우도 있습니다.
실제로 아주 오래된 거래라면
현실적으로 세무서가 확인하기 쉽지 않은 경우도 있습니다.
다만
“절대 문제 없다”
라고 단정할 수는 없습니다.
결국 세금은:
∨ 계약서
∨ 금융자료
∨ 당시 거래흐름
∨ 토지 이력
등 전체 자료를 종합해 판단하게 됩니다.
그래서 임야 보상은
단순히 “얼마 보상받느냐”보다도,
과거 취득자료를 어떻게 정리하느냐가
훨씬 중요해지는 경우도 많습니다.
임야 보상에서 가장 많이 놓치는 것
비사업용토지
임야는 원칙적으로
재촌 요건 등을 충족하지 못하면
비사업용토지로 보는 경우가 많습니다.
예를 들어,
∨ 임야 소재지 기준
∨ 직선거리 30km 이내
등 일정 요건 내에서 거주해야
사업용 인정이 가능한 구조입니다.
그런데 토지보상은
여기서 중요한 특례가 하나 있습니다.
바로:
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상과 관련하여,
사업인정고시일 기준
5년 이전에 취득한 토지는
비사업용토지로 보지 않는 특례가 있다는 점입니다.
특히 사업인정고시일이
2021.5.4. 이후인 경우에는
이 기준이 매우 중요해졌습니다.
(21.5.4 이전은 2년)
반대로,
5년을 채우지 못한 경우에는
비사업용토지로 보아
기본세율 + 10% 추가세율
적용으로 세금 차이가 크게 발생할 수도 있습니다.
상속 임야의 취득시기
많이 착각하는 부분
상속받은 임야는
취득시기를 착각하는 경우도 많습니다.
많은 분들이:
“상속등기한 날”
을 취득일로 생각하시는데,
세법상 상속 취득일은:
피상속인이 사망한 날,
즉 상속개시일 기준입니다.
등기부등본에도 보통:
“20*.00.00 상속”
처럼 표시되어 있는데,
바로 그 날짜가
세법상 취득시기가 되는 경우가 많습니다.
보유기간 판단이나
비사업용토지 판단에서도 중요한 부분이니
한번 체크해보실 필요가 있습니다.
결국 임야 보상은
“과거 자료 싸움”인 경우가 많습니다
토지보상은
현재 보상금만 보고 판단하기 쉽지만,
실제 세금은:
∨ 언제 취득했는지
∨ 어떻게 취득했는지
∨ 상속·증여인지
∨ 다운계약 이슈는 없는지
∨ 비사업용토지 여부는 어떤지
등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
특히 오래된 임야는
과거 계약서 하나,
상속개시일 하루 차이로도
세금 차이가 커지는 경우가 있습니다.
혼자 판단하기보다
과거 자료 흐름부터
차분히 정리해보시는 것도 필요해 보입니다.
