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무허가건물 재개발… 취득가액이 정말 “0원”일까? 재개발 양도세 상담을 하다 보면가끔 정말 답답한 경우가 있습니다. “30년 전에 산 무허가건물인데계약서도 없고 송금내역도 없습니다…” 예전 재개발 지역은 ∨ 무허가건물 거래∨ 현금거래∨ 시유지 불하∨ 계약서 분실 등이 흔했습니다. 그런데 재개발 아파트를 양도하는 순간갑자기 문제가 됩니다. 바로“무허가건물 취득가액을 인정받을 수 있는가”입니다.세무서 입장은 원칙적으로 명확합니다 양도소득세는 기본적으로:“취득가액은 납세자가 입증해야 한다”는 구조입니다. 즉, ∨ 계약서∨ 금융증빙∨ 송금내역 등이 없으면 실제 취득가액 인정은 쉽지 않습니다. 실제 국세청 심사사례인심사양도-2020-0047 (2020.09.09.)에서도, 청구인은 무허가건물을 98백만원에 샀다고 주장했지만증빙 부족으로 인정받지 못했습니다.그런.. 더보기
토지·주택 보상 시기가 다르면…비과세 판단도 달라질 수 있습니다 토지보상 상담을 하다 보면가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있습니다. “이거 1세대 1주택 비과세 되는 거죠?” 그런데 토지보상은생각보다 단순하지 않습니다. 특히 공익사업 수용에서는✔ 토지를 먼저 보상받고✔ 주택은 나중에 보상받는 경우가 꽤 많습니다. 문제는 여기서 발생합니다. 세법상 양도시기는 각각 따로 판단되는데,비과세 판단은 또 다르게 보기 때문입니다.조세심판원은 아래와 같이 판단합니다. “주택과 부수토지가 함께 수용되고보상금 지급 시기가 다르더라도,전체를 하나의 양도로 보아야 하며1세대 1주택 판단은👉 주택의 양도시기를 기준으로 본다.”(조심2013중2919, 2014.01.20) 실무에서는 이 부분을 정말 많이 놓치십니다.토지를 먼저 보상받았다고 해서그 시점 기준으로비과세 여부가 끝나는 것이 아.. 더보기
종중이 뒤늦게 82 고유번호를 받았다면…이미 낸 양도세는 어떻게 될까? “우리는 그냥 종중인데요…” 실무에서 참 자주 듣는 말입니다. 그런데 세금은가끔 그 “그냥”이라는 말을무섭게 받아들입니다. 특히 토지보상이나 부동산 수용처럼큰 금액이 움직이는 순간에는 더 그렇습니다. 얼마 전 한 종중 사례가 있었습니다. 오래전부터 종중 재산으로 관리하던 토지가 수용되었고,종중은 양도소득세를 신고·납부했습니다. 그런데 이후 뒤늦게세무서로부터 “법인으로 보는 단체” 승인을 받게 됩니다. 실무에서는 흔히:“82 고유번호를 받았다”라고 표현합니다. 그러자 종중은 이렇게 이야기합니다.“우리는 예전부터 계속 같은 종중이었고,수용보상금도 종중 계좌에서 관리했는데요…” 이 한 문장이 굉장히 중요한 의미를 가질 수 있습니다. 세법은 일정 요건을 갖춘 종중·교회·사찰 등을“법인으로 보는 단체”로 인정합니.. 더보기
주요 서비스 단순 신고보다“왜 지금 이 선택을 해야 하는지”를 함께 고민합니다. 보상 · 양도 · 상속 · 증여는세율보다도 ‘시기와 구조’에 따라결과가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 부동산과 자산 이전은한 번 결정하면 되돌리기어려운 경우가 많기에,사전에 전체 흐름을함께 검토하는 일을 중요하게 생각합니다.1. 토지보상 · 공익사업 세금 컨설팅공익사업 보상은단순히 보상금만 받는 절차가 아닙니다. 현금보상 vs 채권보상 선택부재지주 여부 검토사업인정고시일 영향공익사업 감면 적용 여부대토보상 · 대체취득 전략보상 전 증여 및 가족 단위 구조 검토 등에 따라 실제 손에 남는 금액이 크게 달라질 수 있습니다. “보상 이후”보다“보상 전 준비”가더 중요한 경우가 많습니다.2. 양도소득세 구조 검토양도세는 단순 계산보다보유 이력.. 더보기
1:1 상담 안내 안녕하세요.김태하 회계사입니다. 토지보상 · 양도 · 상속 · 증여와 관련된재산세제 및 구조설계 상담을 진행하고 있습니다. 특히 실제 상담에서는 단순 신고보다는, ✔ 보상 전에 무엇을 먼저 검토해야 하는지✔ 현시점에 증여를 미리 하는 것이 유리한지✔ 사업인정고시일이 어떤 영향을 주는지✔ 채권보상과 현금보상 중 어떤 선택이 좋은지✔ 재개발·입주권 관련 세금을 어떻게 접근해야 하는지✔ 상속·증여를 어떤 구조로 준비해야 하는지 와 같은 “사전 구조”에 대한 고민을 함께 나누는 경우가 많습니다.간단한 전화 문의는 부담 없이 가능합니다전화 문의는 상담 가능 여부와 업무범위를 확인하기 위한간단한 접수로 진행됩니다.구체적인 세액 계산, 감면 적용 여부 및 절세방안 검토는유료상담으로 진행합니다. “이 경우 무엇을 먼저.. 더보기
광명시흥 토지보상, 7월 조기 착수 예정…지금부터 중요한 것은 ‘세금 구조’입니다 안녕하세요.김태하 회계사입니다. 최근 국토교통부와 LH는광명·시흥 3기 신도시의 토지 및 지장물 보상 착수 시기를기존 11월에서 7월로 앞당기겠다고 발표했습니다. 감정평가 기간을 단축하고,보상 인력을 확대하여사업 속도를 높이겠다는 계획입니다. 광명·시흥 지구는 어떤 곳인가요? 광명·시흥 지구는약 384만평 규모의 3기 신도시 최대 사업지입니다. 광명동 · 옥길동 · 노온사동 · 가학동,시흥 과림동 · 무지내동 · 금이동 일원을 포함하는대규모 공공주택사업으로 진행되고 있습니다. 정부는 이 지역에 약 6.7만호 공급과 함께광명역(KTX), 수도권 주요 교통망,가산·구로디지털단지와 연계한 첨단산업 기능까지 계획하고 있습니다. 실제 현장 분위기는 어떨까요? 최근 현장에서는“보상이 정말 시작되는 게 맞는 건가.. 더보기
“Tom의 토지보상과 세금 이야기” 안녕하세요.김태하 회계사입니다. 현재 토지보상 · 양도 · 상속 · 증여를 중심으로재산세제 및 구조설계 관련 실무를 수행하고 있습니다. 특히 공익사업과 관련된 토지보상 분야에서는• 협의보상 및 수용재결• 사업인정고시일 검토• 공익사업 감면• 부재지주 및 비사업용토지• 채권보상 및 대토보상• 보상 전 증여 및 상속 구조 검토• 다주택자 세금 문제등과 같은 이슈들을 실제 상담 과정에서 자주 다루고 있습니다.LH 용인 산업단지 보상 상담 총괄,LH 토지보상 세금 실무교육 등을 통해기관 담당자, 보상 고객분들과 수년간 같이 고민하면서, 보상 현장에서 실제로 어떤 고민들이 발생하는지,그리고 사람들이 어느 시점에서 가장 많이 어려워하는지를 가까이에서 접해왔습니다.상담을 하다 보면“조금만 더 일찍 알았더라면…”이라는.. 더보기
“엄마가 준 돈인데… 왜 아빠 증여할 때 또 합산되나요?” 증여세 상담을 하다 보면생각보다 정말 많이 나오는 질문이 있습니다.“예전에 어머니께 조금 받은 게 있는데요…이번에 아버지가 증여해주시는데 그것도 같이 보나요?”대부분은 의아해하십니다.분명 돈을 준 사람은 다른데왜 세금은 합쳐서 계산하냐는 것이죠.그런데 증여세는 의외로부모를 거의 “한 사람처럼” 보는 규정이 있습니다.부모는 따로인데, 세법은 하나로 봅니다세법은 원칙적으로:증여자별수증자별로 각각 증여세를 계산합니다.그래서:할아버지가 준 돈고모가 준 돈삼촌이 준 돈은 각각 따로 계산하는 것이 원칙입니다.그런데 부모는 다릅니다.상속세및증여세법 제47조는직계존속의 배우자를 포함한다고 규정하고 있습니다.쉽게 말하면:아버지 + 어머니 = 동일인처럼 보겠다는 의미입니다.아마도 세법은 이미 알고 있었던 것 같습니다.부모.. 더보기

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