재개발 양도세 상담을 하다 보면
가끔 정말 답답한 경우가 있습니다.
“30년 전에 산 무허가건물인데
계약서도 없고 송금내역도 없습니다…”
예전 재개발 지역은
∨ 무허가건물 거래
∨ 현금거래
∨ 시유지 불하
∨ 계약서 분실
등이 흔했습니다.
그런데 재개발 아파트를 양도하는 순간
갑자기 문제가 됩니다.
바로
“무허가건물 취득가액을 인정받을 수 있는가”
입니다.
세무서 입장은 원칙적으로 명확합니다
양도소득세는 기본적으로:
“취득가액은 납세자가 입증해야 한다”
는 구조입니다.
즉,
∨ 계약서
∨ 금융증빙
∨ 송금내역
등이 없으면
실제 취득가액 인정은 쉽지 않습니다.
실제 국세청 심사사례인
심사양도-2020-0047 (2020.09.09.)에서도,
청구인은 무허가건물을 98백만원에 샀다고 주장했지만
증빙 부족으로 인정받지 못했습니다.
그런데… 정말 0원일까?
이 사건에서 흥미로운 부분은 여기입니다.
국세청은:
“98백만원 취득은 입증되지 않는다”
고 보면서도,
동시에:
“그렇다고 완전히 0원으로 보는 것도 과하다”고
판단했습니다.
왜냐하면
∨ 무허가건물이 실제 존재했고
∨ 재개발 권리로 인정되었고
∨ 관리처분계획상 평가금액도 존재했기 때문입니다.
결국
관리처분계획상 평가액 4,900,500원은
최소한의 권리가치로 인정할 수 있다
고 판단했습니다.
중요한 포인트
이 사례는:
“관리처분 평가액 = 취득가액”
을 인정한 사례라기보다,
“실제 취득가액은 입증되지 않았지만,
아무 가치 없는 0원으로 보는 것도 부당하다.”는 절충적 성격의 판단에 가깝습니다.
재개발 양도세가 어려운 이유
재개발·무허가건물 양도세는
현재 아파트 가격보다도:
∨ 과거 권리관계
∨ 종전자산 평가
∨ 관리처분 자료
∨ 무허가건물 입증자료
등이 더 중요해지는 경우가 많습니다.
특히 오래된 재개발은
자료 하나 때문에 세금 차이가 크게 발생하기도 합니다.
∨ 재개발 양도세
∨ 무허가건물 취득가액
∨ 입주권·종전자산 평가
∨ 경정청구·심사청구 가능 여부
등이 고민된다면
관련 자료를 기준으로 전체 흐름을 다시 검토해볼 필요도 있습니다.
이미 신고를 했더라도
경정청구·불복 검토가 가능한 경우도 있으니
혼자 고민하지 마시고 자료를 한번 정리해보시기 바랍니다.
'상담 사례 노트' 카테고리의 다른 글
| 홀로서기 (0) | 2025.07.16 |
|---|---|
| 📖 『불멸의 지혜』 — 창조의 근원에서 삶을 바라보다 (1) | 2025.06.22 |
