부재지주 토지보상금...계약하러 갔다가 다시 오시는 분들이 정말 많습니다.

안녕하세요.

부동산 세금을 쉽게 설명해드리는 탐스리딩입니다.

 

오늘 말씀드리는 내용은 부재지주분들이 계약하러 오시는 당일에 가장 많이 당황하는 이야기입니다.

이것 때문에 계약하러 갔다가 다시 오시는 분들이 정말 많습니다.

 

실제 상담 사례를 중심으로 설명드리겠습니다.

 

---

보상계약 당일에 가장 많이 듣는 질문

"보상계약 당일에, 많이 듣는 질문이 있습니다."

"회계사님. 제가 부재 지준가 뭔가... 암튼 여기 안 산다고 현금은 1억원만 준다는데 맞습니까?"

네. 맞습니다.

 

공익사업에서는 부재 지주에 대해서는 일정한 보상금을 채권으로 지급하도록 정하고 있습니다.

이 경우 토지보상금은 현금 1억원까지만 지급되고 나머지는 채권으로 지급받게 됩니다.

---

부재지주란 누구를 말할까?

여기서 말하는 부재 지주란, 쉽게 말하면 외지인입니다.

법에서는 해당 토지로부터 직선거리 30km 밖에 거주하는 경우 등을 부재 지주로 보고 있습니다.

물론 사업 규모가 작은 일부 사업은 예외가 있을 수 있지만 대규모의 공익사업에서는 채권보상이 의무인 경우가 많습니다.

---

현금 1억원 한도는 토지에만 적용됩니다

그런데 여기서 한 가지는 꼭 알고 계셔야 합니다.

이 현금 1억원 한도는 토지에만 적용됩니다.

건물이나 수목 등의 지장물은 현금으로 지급됩니다.

 

또 어떤 분들은

"올해 일부 보상 받고 내년에 일부 보상 받으면 현금도 더 받을 수 있는 것 아닌가요?"

라고 물어보시는데요.

 

그렇지는 않습니다.

같은 사업지구에서 지급받는 토지보상금은 사업지구별로 합산하여 계산하기 때문에 연도를 나눠 받는다고 해서 현금 지급 한도가 늘어나지는 않습니다.

---

계약 당일에 진짜 어려운 것은 따로 있습니다

그런데...

사실 계약 당일에 진짜 어려운 것은 현금 1억원이 아닙니다.

그날에 선택해야 할 것이 한꺼번에 생긴다는 것입니다.

 

예를 들어, 현금 1억원 외에 양도소득세 상당액은 현금으로 추가로 지급받을 수 있습니다.

어쨌든 현금으로 세금은 납부해야 하니까요.

 

그런데 예상세금 계산이 생각보다 간단하지 않습니다.

• 언제 취득했는지
• 얼마에 취득했는지
• 상속인지, 증여인지, 매매인지
• 공익사업 세액감면을 적용하려면
• 현금은 얼마 받고,
• 채권으로는 얼마 받는지까지

전부 알아야 계산이 가능합니다.

 

즉, 계약하러 가기 전에 이미 양도세 계산이 끝나 있어야 한다는 이야기입니다.

---

채권도 미리 선택해야 합니다

그런데 여기서 끝이 아닙니다.

계약도 하고 예상 양도소득세도 계산하려면 어떤 채권으로 받을지도 미리 결정해야 합니다.

 

왜냐하면 채권 종류에 따라 공익사업 세액감면율이 달라지기 때문입니다.

일반채권으로 받을 것인지, 3년 또는 5년 만기채권으로 받을 것인지 선택해야 하는데 차이가 있습니다.

---

일반채권과 만기채권의 차이

일반채권은 필요하면 중간에 현금화 할 수가 있습니다.

다만 현금화할 때에는 중도 할인매각에 따른 수수료 부담이 발생됩니다.

 

반면 만기채권은 3년 또는 5년 동안 보유하는 대신 세액감면 혜택이 더 커집니다.

생활비가 필요하거나, 큰 자금지출 계획이 있다면 오히려 일반채권이 무난합니다.

 

결국 세금 감면액만 볼 것이 아니라 앞으로의 자금 플랜까지 함께 고려해야 합니다.

---

공익사업 세액감면율

감면율은

• 현금은 15%
• 일반채권은 20%
• 3년 만기채권은 35%
• 5년 만기채권은 45%

입니다.

그런데 여기서도 많이 오해하십니다.

 

보상금을 기준으로 15%에서 45%를 감면해 주는 것이 아니라, 양도소득세 산출세액을 기준으로 감면율을 적용하는 것입니다.

 

또한 공익사업 감면에는 감면 한도가 있습니다.

현재는 연간 2억원, 5년간 3억원까지 감면받을 수 있습니다.

이 역시 세금 2억원까지 내지 않는다는 의미가 아니라, 감면이 적용되는 세액의 한도라는 점도 알아두시면 좋겠습니다.

---

실제 현장에서 많이 있었던 사례

현장에서 보면 이런 차이를 몰라 혼선을 겪습니다.

어떤 분은 일반채권으로 계약을 했다가 나중에 감면율 차이를 알고 다시 만기채권으로 계약을 변경하셨습니다.

또 어떤 분은 증권계좌가 없어서 계약을 마치지 못하고 다시 또 계약하러 오셨습니다.

예상 세금 계산이 준비되지 않아 세무사 사무실을 다녀오신 분도 많으시고요.

 

토지보상금과 관련된 정보가 많지 않다 보니 한 번에 끝날 일을 두세 번씩 왔다 갔다 하는 경우가 정말 많습니다.

---

계약 전에 미리 준비해야 합니다

그래서 제가 항상 말씀드리는 것이 있습니다.

토지보상은 계약서류만 준비해서 도장만 찍는 절차가 아닙니다.

 

계약 하기 전에 이미 절세 방안도, 채권 선택도, 자금 계획도 대부분 검토가 끝나 있어야 합니다.

그래서 계약하러 가시기 전에는 먼저 예상 세금부터 계산해 보시고,

본인에게 어떤 채권이 유리한지도 미리 검토하셔야 합니다.

 

그 작은 준비 하나가 수천만 원의 차이를 만들 수도 있습니다.

---

 

앞으로도 실제 보상현장에서 있었던 사례들을 중심으로 어디서도 듣기 어려운 내용들을 계속 설명드리겠습니다.

 

세금은 계산이 아니라 구조입니다.

 

감사합니다.