예전에는 토지가 수용되면 토지 소유자들은 대개 보상금 액수에만 관심을 갖는 경우가 많았습니다. 그러나 최근에는 세법이 자주 개정되고 토지보상 규모도 커지면서 실제로 손에 남는 금액은 절세 전략에 따라 크게 달라질 수 있다는 점에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
토지보상은 일반적인 부동산 양도와 동일하게 양도소득세가 부과됩니다. 하지만 공익사업으로 인해 토지를 수용당하는 경우에는 일반적인 부동산 거래와는 다른 여러 가지 세제혜택이 마련되어 있습니다. 이러한 혜택을 제대로 활용하지 못하면 예상보다 많은 세금을 부담하게 될 수도 있습니다.
따라서 토지보상에서는 단순히 보상금 규모만 살펴볼 것이 아니라, 어떤 방식으로 보상을 받을 것인지까지 함께 검토하는 것이 중요합니다.
공익사업 토지보상에는 다양한 세제혜택이 있습니다
공익사업으로 수용되는 토지에는 조세특례제한법 등에서 여러 가지 세제지원 제도를 두고 있습니다.
대표적인 것이 채권보상에 따른 양도소득세 감면제도입니다.
사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지라면 보상방법에 따라 감면율이 달라질 수 있습니다.
현금으로 보상받는 경우에는 양도소득세의 15%, 채권으로 보상받는 경우에는 20%를 감면받을 수 있으며, 보상채권을 일정기간 보유하는 경우에는 장기채권 보유기간에 따라 감면율이 35%, 장기보유특약채권은 45%까지 확대될 수 있습니다.
다만 이러한 감면은 모든 토지에 적용되는 것은 아니며, 사업인정고시일 이전 취득 여부 등 법에서 정한 요건을 충족해야 적용받을 수 있습니다.
개발제한구역 토지는 별도의 감면 규정도 있습니다
개발제한구역으로 지정된 토지 역시 일정 요건을 충족하면 별도의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
특히 개발제한구역으로 장기간 지정되어 재산권 행사에 제한을 받아온 토지는 일반적인 토지와는 다른 감면규정이 적용될 수 있습니다.
따라서 개발제한구역 안에 있는 토지라면 보상 전에 감면 대상 여부를 반드시 확인해 보는 것이 좋습니다.
농지를 직접 경작했다면 자경농지 감면도 검토해야 합니다
농지를 직접 경작한 경우에는 자경농지에 대한 양도소득세 감면도 중요한 절세수단이 됩니다.
대표적으로 8년 이상 직접 경작한 농지를 일정 요건에 따라 양도하는 경우에는 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다.
자경 여부는 단순히 농지를 소유한 것만으로 인정되는 것이 아니라, 농지 소재지 인근에 거주하면서 본인이 직접 경작하였는지 여부 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.
토지보상에서도 이러한 자경농지 감면이 적용되는 경우가 적지 않으므로 사전에 요건을 확인하는 것이 중요합니다.
보상 시기를 조정하는 것도 절세전략이 될 수 있습니다
절세방법은 보상방법만 고려하는 것이 아닙니다.
철도나 도로 등 대규모 공익사업에서는 사업기간이 길어 보상금 지급이 여러 해에 걸쳐 이루어지는 경우도 있습니다.
이 경우 일부는 올해, 일부는 다음 해에 보상받도록 조정하면 양도소득이 분산되어 전체적인 세 부담이 줄어드는 사례도 있습니다.
물론 사업시행자의 보상일정과 협의 가능 여부 등을 함께 고려해야 하지만, 보상시기를 검토하는 것만으로도 절세효과를 얻을 수 있는 경우가 있습니다.
필요경비를 최대한 인정받는 것도 중요합니다
토지보상에서는 감면제도만큼 중요한 것이 필요경비를 빠짐없이 인정받는 것입니다.
취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용 등은 일정 요건을 충족하면 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
필요경비가 증가하면 양도차익이 줄어들고, 결과적으로 납부해야 하는 양도소득세도 줄어들게 됩니다.
따라서 관련 영수증이나 계약서 등 증빙자료는 미리 준비하여 보관하는 것이 중요합니다.
협의가 이루어지지 않으면 수용재결 절차도 고려해야 합니다
토지보상은 협의가 이루어지지 않으면 수용재결 절차를 거치게 됩니다.
이 과정이 수개월 이상 소요되면 보상금 수령시기가 다음 연도로 넘어가는 경우도 있으며, 이후 이의재결이나 보상금 증액 등이 발생할 수도 있습니다.
이처럼 보상절차가 달라지면 양도시기 판단에도 영향을 미칠 수 있으므로 계약 체결 단계부터 충분히 검토하는 것이 바람직합니다.
토지보상은 '얼마를 받느냐'보다 '어떻게 받느냐'가 중요합니다
토지보상은 단순히 보상금을 받는 절차가 아닙니다.
보상방식의 선택, 채권보상 활용, 개발제한구역이나 자경농지에 대한 감면규정 검토, 보상시기 조정, 필요경비 인정 여부 등 다양한 요소가 실제 손에 남는 금액을 결정하게 됩니다.
같은 보상금을 받더라도 이러한 절세전략을 미리 준비했는지에 따라 최종적인 세 부담은 크게 달라질 수 있습니다.
보상이 예정되어 있다면 계약을 체결하기 전에 세무전문가와 함께 절세전략을 검토해 보는 것이 바람직합니다.
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