2027년에 전세계약 끝나면 상생임대 특례 못 받을 수 있습니다

상생임대주택 특례를 검토할 때 많은 분들이 가장 먼저 보는 것은 임대료 인상률입니다.

 

“전세보증금을 5% 이하로만 올리면 되는 것 아닌가요?”

물론 임대료 5% 요건은 중요합니다.

 

하지만 그보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다.

 

바로 상생임대차계약을 언제 체결했는지입니다.

 

상생임대주택 특례는 아무 때나 체결한 임대차계약에 적용되는 제도가 아닙니다.

현행 규정상 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결된 계약이어야 합니다.

그래서 2027년에 전세계약이 끝나는 분들은 특히 조심해야 합니다.

 

예를 들어 보겠습니다.

2025년 1월에 전세계약을 체결했습니다.

계약기간은 2년입니다.

그러면 만기는 2027년 1월입니다.

이때 집주인은 이렇게 생각할 수 있습니다.

 

“2027년 1월에 재계약할 때 전세보증금을 5% 이하로만 올리면 상생임대 특례를 받을 수 있겠지.”

 

그런데 이 생각이 위험합니다.

 

2027년 1월에 체결하는 재계약은 이미 2026년 12월 31일을 지난 계약입니다.

즉, 임대료를 5% 이하로 올렸더라도 상생임대차계약 체결기한을 넘긴 것이 됩니다.

그래서 2027년 이후에 새로 체결하는 계약은 상생임대 특례 적용이 어려울 수 있습니다.

 

여기서 핵심은 단순합니다.

5% 이하 인상보다 먼저, 2026년 12월 31일 이전에 계약을 체결해야 합니다.

 

그렇다면 2027년에 만기가 도래하는 계약은 무조건 포기해야 할까요?

그렇지는 않습니다.

 

기존 계약이 이미 일정 기간 이상 진행된 상태라면, 임차인과 협의하여 2026년 안에 새로운 계약서를 작성하는 방법을 검토할 수 있습니다.

 

상생임대 특례에서는 기존 계약, 즉 직전임대차계약이 중요합니다.

직전임대차계약은 최소 1년 6개월 이상 실제 임대가 이루어져야 합니다.

 

따라서 기존 계약이 1년 6개월 이상 유지된 상태라면, 임차인과 합의하여 기존 계약을 종료하거나 기간을 조정하고, 2026년 12월 31일 이전에 새로운 상생임대차계약을 체결하는 방식을 검토해볼 수 있습니다.

 

예를 들어 보겠습니다.

2025년 1월 10일에 전세계약을 체결했습니다.

원래 만기는 2027년 1월 9일입니다.

그런데 2026년 7월 10일이 지나면 기존 계약은 1년 6개월 이상 유지된 상태가 됩니다.

이 경우 임차인과 협의가 가능하다면, 2026년 하반기에 기존 계약을 정리하고 새 계약서를 작성하는 방법을 검토할 수 있습니다.

이때 새 계약의 임대료는 직전 계약 대비 5% 이내로 인상해야 합니다.

그리고 새 계약은 반드시 2026년 12월 31일 이전에 체결되어야 합니다.

이렇게 하면 형식적으로는 2027년 만기를 기다리는 것이 아니라, 2026년 안에 상생임대차계약을 체결하는 구조가 됩니다.

 

물론 여기서 중요한 전제가 있습니다.

 

첫째, 임차인의 동의가 필요합니다.

임대인이 일방적으로 계약기간을 줄이거나 새 계약을 강요할 수는 없습니다.

둘째, 기존 계약이 직전임대차계약으로 인정될 수 있어야 합니다.

주택 취득 후 임대인이 직접 체결한 계약인지, 실제 임대기간이 1년 6개월 이상인지 확인해야 합니다.

셋째, 새 계약은 직전 계약 대비 임대료 5% 이내여야 합니다.

보증금만 보는 것이 아니라 월세가 있는 경우에는 보증금과 월세를 환산하여 전체 임대료 증가율을 계산해야 할 수 있습니다.

넷째, 새 계약 이후에도 2년 이상 임대가 유지되어야 합니다.

2026년에 계약서만 작성하고 곧바로 매도하거나 임대를 종료하면 문제가 될 수 있습니다.

다섯째, 계약체결일을 입증할 수 있어야 합니다.

계약서 작성일, 계약금 지급일, 계좌이체 내역, 확정일자 등은 나중에 세무서에서 확인할 수 있는 중요한 자료가 됩니다.

 

실무에서 가장 아쉬운 경우는 이런 경우입니다.

 

2027년 2월에 기존 세입자와 재계약을 했습니다.

전세보증금도 5% 이하로만 올렸습니다.

세입자도 계속 거주했습니다.

집주인은 당연히 상생임대 특례가 된다고 생각했습니다.

그런데 문제는 계약체결일입니다.

이미 2027년에 체결한 계약이기 때문에 상생임대차계약 체결기한을 넘긴 것입니다.

 

조금만 일찍 검토했더라면, 2026년 안에 계약 구조를 정리할 수 있었을지도 모릅니다.

 

그래서 2027년 이후 만기가 도래하는 임대차계약이라면 지금 확인해야 할 것은 세 가지입니다.

 

첫째, 현재 계약의 체결일과 만기일입니다.

둘째, 현재 계약이 1년 6개월 이상 유지되는 시점입니다.

셋째, 2026년 12월 31일 이전에 임차인과 새 계약을 체결할 수 있는지입니다.

 

상생임대 특례는 단순히 “임대료를 5% 이하로 올렸느냐”의 문제가 아닙니다.

 

더 중요한 것은 “정해진 기간 안에 상생임대차계약을 체결했느냐”입니다.

특히 계약 만기가 2027년 이후라면, 2027년에 가서 생각하면 늦을 수 있습니다.

 

지금 계약서를 꺼내서 확인해야 합니다.

 

기존 계약이 언제 시작되었는지,

1년 6개월이 언제 되는지,

2026년 안에 재계약이 가능한지,

그리고 새 계약을 2년 이상 유지할 수 있는지까지 미리 점검해야 합니다.

 

상생임대 특례는 준비된 사람에게는 매우 유리한 제도입니다.

 

하지만 계약 시기를 놓치면, 임대료를 아무리 5% 이하로 조정해도 적용받기 어려울 수 있습니다.

 

2027년에 계약이 끝나는 집주인이라면 지금이 바로 확인할 때입니다.