재개발 대체주택 비과세…실무에서 가장 많이 놓치는 5가지

재개발·재건축 사업이 진행되는 동안 거주를 위해 취득하는 대체주택은 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

다만 취득 시기와 입주권 취득 형태, 입주 및 양도 시기에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있으므로 주요 내용을 정리해 보겠습니다.

 

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1. 대체주택 비과세 요건

관련 규정을 적용받기 위해서는 다음 요건을 모두 충족하여야 합니다.

• 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주
• 재개발·재건축으로 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내 세대전원이 입주
• 완공주택에서 1년 이상 계속 거주
• 완공주택이 완성되기 전 또는 완공 후 3년 이내 대체주택 양도

대체주택은 일반적인 1세대 1주택 비과세와 달리 2년 이상의 보유 및 거주기간 제한을 적용받지 않으므로, 대체주택에서 1년 이상 거주하면 특례 적용이 가능합니다.

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2. 재개발 대상 주택이란?

대체주택 비과세는 기존에 보유하던 주택이 재개발·재건축 등으로 조합원입주권으로 전환되는 경우를 대상으로 합니다.

따라서 주택 상태에서 취득한 경우에는 특례 적용이 가능하지만, 이미 조합원입주권으로 전환된 상태에서 승계취득한 경우에는 원칙적으로 대체주택 특례를 적용받을 수 없습니다.

 

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3. 대체주택 취득일 현재 1세대 1주택이어야 합니다.

대체주택 특례는 대체주택 취득일 현재 국내 1주택을 소유한 1세대를 전제로 적용됩니다.

다만 일시적 2주택 등 다른 비과세 특례가 적용되는 경우에는 판단이 달라질 수 있으므로 취득 및 양도 시기를 함께 검토하는 것이 중요합니다.

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4. 사업시행기간 중 다른 주택을 취득한 경우

재건축·재개발 사업시행기간 중 대체주택 외에 다른 주택을 취득하였더라도 반드시 특례가 배제되는 것은 아닙니다.

대체주택 취득일 현재 국내 1주택을 소유한 1세대이고, 대체주택 양도일 현재 비과세 요건을 모두 충족하는 경우에는 대체주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

따라서 사업시행기간 중 다른 주택을 취득한 경우에는 어떤 주택을 먼저 양도할 것인지에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 취득 및 양도 순서를 미리 검토하는 것이 중요합니다.

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5. 사업시행인가일 이전 분양권을 취득한 경우

대체주택 특례는 원칙적으로 사업시행기간 동안 취득한 대체주택에 적용됩니다.

 

다만 사업시행인가일 이전 분양권을 취득하였더라도 소득세법상 주택의 취득시기가 사업시행인가일 이후인 경우에는 대체주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

따라서 분양권의 계약일만 볼 것이 아니라 소득세법상 주택의 취득시기를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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재개발·재건축 대체주택 비과세는 단순히 이사를 했다고 적용되는 제도가 아닙니다.

• 대체주택 취득 시기
• 조합원입주권 취득 형태
• 완공 후 3년 이내 세대전원 입주 및 1년 이상 거주
• 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 대체주택 양도
• 주택의 취득 및 양도 순서

이 다섯 가지를 함께 검토해야 비과세 적용 여부를 정확하게 판단할 수 있습니다.

 

세금은 계산보다 구조를 선택하는 데서 결정됩니다.