안녕하세요.
부동산 세금을 쉽게 설명해 드리는 탐스리딩입니다.
토지보상 현장에서 상담을 하다 보면 부재지주분들이 가장 많이 하시는 질문이 있습니다.
"회계사님, 저는 부재지주라는데 보상금은 현금으로 1억 원만 받을 수 있다고 합니다. 정말 맞나요?"
네. 맞습니다.
부재지주의 경우에는 토지보상금을 모두 현금으로 지급하는 것이 아니라, 현금은 1억 원까지만 지급되고 나머지는 채권으로 지급받게 됩니다.
세금은 어떻게 내나요?
이어서 많이 나오는 질문이 있습니다.
"그럼 양도소득세는 어떻게 내나요?"
이 부분은 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
현금으로 지급되는 1억 원 외에도 양도소득세 상당액은 별도로 현금 지급됩니다.
세금은 현금으로 납부해야 하기 때문입니다.
가장 먼저 결정해야 하는 것
그렇다면 계약 전에 가장 먼저 무엇을 준비해야 할까요?
바로 어떤 채권을 받을 것인지를 결정해야 합니다.
선택할 수 있는 방법은 크게 세 가지입니다.
- 일반채권
- 3년 만기채권
- 5년 만기채권
이 가운데 어떤 채권을 선택하느냐에 따라 절세 효과와 자금 운용이 달라질 수 있습니다.
채권 종류에 따라 세금도 달라집니다
공익사업 양도소득세 감면율은 채권 종류에 따라 차이가 있습니다.
- 일반채권 : 20% 감면
- 3년 만기채권 : 35% 감면
- 5년 만기채권 : 45% 감면
그래서 많은 분들이 "그럼 무조건 5년 만기채권이 좋은 것 아닌가요?"라고 물어보십니다.
하지만 항상 그렇지는 않습니다.
절세만 볼 것인가, 자금도 함께 볼 것인가
일반채권은 필요하면 중간에 매각하여 현금화할 수 있습니다.
반면 만기채권은 원칙적으로 만기가 되어야 현금으로 받을 수 있습니다.
즉, 절세 효과는 더 클 수 있지만 그만큼 자금이 오랫동안 묶일 수도 있습니다.
따라서 채권 선택은 세금만이 아니라 현재의 재정 상황까지 함께 고려해서 결정하는 것이 중요합니다.
의외로 많이 놓치는 준비
또 하나 놓치는 것이 있습니다.
일반채권을 선택하려면 본인 명의의 증권계좌가 미리 준비되어 있어야 합니다.
실제로 계좌가 없어 계약을 하지 못하고 다시 방문하는 분들도 적지 않습니다.
보상금 규모가 큰 경우에는 이런 준비만 제대로 해도 계약을 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.
계약 전에 체크해야 할 것
부재지주라면 계약 전에 최소한 다음 사항은 확인해 보시기 바랍니다.
✔ 양도소득세 예상세액
✔ 일반채권과 만기채권 중 어떤 방식이 유리한지
✔ 증권계좌 개설 여부
✔ 본인의 자금 계획과 절세 전략
이 네 가지를 미리 준비하면 계약 당일 훨씬 여유 있게 진행할 수 있습니다.
그런데...
이렇게 한참 설명을 드린 뒤 제가 마지막으로 여쭤봅니다.
"그런데 보상금이 총 얼마 정도 되시나요?"
잠시 머뭇거리시던 의뢰인께서 웃으며 답하셨습니다.
"9천만 원이요."
현금 지급 한도인 1억 원보다 적은 금액이라면 채권을 받을 일도 없습니다.
결국 가장 중요한 것은 먼저 자신의 보상금 규모와 보상 방식을 정확히 확인하는 것입니다.
마무리
토지보상은 계약 당일에 결정하는 것이 아닙니다.
계약 전에 어떤 채권을 선택할지, 절세는 어떻게 할지, 필요한 준비는 무엇인지 미리 검토하는 것이 중요합니다.
세금은 계산이 아니라 구조입니다.
조금만 먼저 준비해도 계약은 훨씬 쉬워지고, 절세의 선택지도 넓어질 수 있습니다.
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