수용지구 안의 다주택자 주택, 무조건 중과일까?

토지수용지구 상담을 하다 보면
주택이 함께 편입된 분들이

가장 먼저 걱정하시는 부분이 있습니다.

 

“지금 다주택자 중과세가 있는데,
수용되는 주택도 중과세율을 적용받는 것 아닌가요?”

 

이 부분은 조금 다르게 보아야 합니다.

2021.2.17. 이후 양도분부터는
양도소득세가 감면되는 공익사업용 주택을 양도하는 경우
조정대상지역 다주택자 중과세율 적용이 배제되는

주택으로 추가되었습니다.

즉, 「조세특례제한법」 제77조에 따라 양도소득세 감면 대상이 되는

공익사업용 주택이라면 중과세율 적용 여부를 별도로 검토해볼 수 있습니다.

 

다만 공익사업 감면은 아무 주택이나 되는 것은 아닙니다.

일반적으로 「조세특례제한법」 제77조의 공익사업 감면은
사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지 등에 대해 적용 가능합니다.

따라서 “수용된다”는 사실만으로 끝나는 것이 아니라,
사업인정고시일과 취득시점을 반드시 함께 확인해야 합니다.

 

 

또 하나 중요한 부분은
1세대 1주택 비과세입니다.

 

토지수용지구 안에 있는 주택이 1세대 1주택에 해당한다면
공익사업의 강제수용 성격을 감안하여
사업인정고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지의 전부 또는 일부가
협의매수·수용되는 경우에는
보유기간 및 거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세가 가능할 수 있습니다.

 

그래서 2주택자인 경우에는
단순히 수용되는 주택의 세금만 계산할 것이 아니라,
다른 주택을 먼저 처분한 뒤

공익사업수용지구에 편입된 주택을

1세대 1주택 비과세로 가져가는 것이
훨씬 유리한 구조인지도 검토해볼 필요가 있습니다.

 

공익사업에서는 실무상
토지를 먼저 보상하고,

지장물인 건물은 나중에 순차적으로 보상하는 경우가

대부분입니다.

 

이때 건물이 주택이라면
전체 주택과 부수토지의 양도시점을
건물, 즉 주택분의 양도시점으로 판단하는 것이

중요한 검토 포인트가 됩니다.

따라서 토지 보상이 먼저 진행되었다고 해서
곧바로 비과세 검토가 끝난다고 단정할 필요는 없습니다.

 

결국 공익사업 주택은
중과세율 배제, 공익사업 감면, 1세대 1주택 비과세가
겹쳐서 검토되는 영역입니다.

 

 

 

 

수용지구 안에 주택이 있다면
“중과세가 나오겠지”라고 미리 단정하지 마시고,

공익사업에 수용된 주택도 비과세나 절세

가능한 부분이 없는지
적극적으로 검토해보시기 바랍니다.