대토보상 리츠 현물출자2026년 사후관리 개정, 무엇이 달라졌을까?

토지보상 상담을 하다 보면

최근 몇 년 사이 가장 많이 늘어난 질문 중 하나가 바로

“대토보상권을 리츠(REITs)에 현물출자하는 구조”입니다.

 

예전에는 단순히 대토를 받을지, 현금보상을 받을지

고민하는 수준이었다면,

 

고액 보상의 경우에는 대토보상 이후 개발사업까지 연결하여

리츠 구조로 가져가는 경우가 조금씩 증가하고 있습니다.

 

특히 대토보상권을 현물출자하고 리츠 주식을 받은 뒤

시행사와 함께 개발하는 구조도 많이 검토됩니다.

 

그런데 이번 2026년 개정에서는

바로 이 “리츠 현물출자” 부분에 대한 사후관리 규정이

새롭게 정비되었습니다.

 

다만

단순히 규제가 강화되었기 보다는,

오히려 사후관리 기준을

보다 명확하게 정리한 측면도 함께 존재합니다.

 

 

 

대토보상 감면은 “받는 순간” 끝나는 제도가 아닙니다

 

많은 분들이 오해하시는 부분이 있습니다.

 

대토보상은 감면 신청만 하면 끝나는 제도가 아닙니다.

세법은 대토를 받은 이후 일정 기간 동안

실제 어떻게 보유·처분하였는지를 계속 사후관리하고 있습니다.

 

그리고 위반 유형에 따라 추징 방식도 달라집니다.

 

📌 대토보상 사후관리 구조

 

구분추징 내용관련 규정구분추징 내용관련 규정

강한 제재	감면세액 + 이자상당액 추징	조특령 §73④
일반 사후관리	감면세액 차액만 추징	조특령 §73⑤
2026 개정	리츠 현물출자 주식 5년 관리	조특령 §73⑤④

 

 

감면세액 + 이자까지 추징되는 경우

 

우선 조특령 제73조 제4항은 가장 강한 사후관리 규정입니다.

 

이 경우에는 단순히 감면세액만 다시 내는 것이 아니라,

감면세액에 이자상당액까지 붙여 추징합니다.

 

세법이 보기에는 “대토보상 취지를 정면으로 위반한 경우”에

가깝기 때문입니다.

 

대표적인 사례는 아래와 같습니다.

 

📌 강한 사후관리 규정

위반 유형내용

전매금지 위반	대토보상이 현금보상으로 전환
3년 내 양도	대토 등기 후 3년 내 처분

 

예를 들어 대토를 받은 뒤 바로 처분하거나,

사실상 권리 전매 형태로 운영되는 경우

세법은 “애초에 장기 보유 목적이 아니었다”고 보는 것입니다.

 

다만 예외는 있습니다.

대토 취득 후 3년 이내라도

다시 공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 경우까지

투기로 보지는 않기 때문에 추징 예외를 두고 있습니다.

 

 

감면세액 차액만 추징되는 경우

 

반면 조특령 제73조 제5항은 성격이 조금 다릅니다.

 

여기서는 감면 자체를 완전히 부인하는 것이 아니라,

“대토보상으로 너무 큰 혜택을 받은 부분만

정산하겠다”는 구조에 가깝습니다.

 

그래서 이 경우에는 이자상당액까지는 붙지 않습니다.

 

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

 

📌 감면세액 차액 추징

 

위반 유형내용

등기원인 문제	등기원인이 “대토보상”이 아닌 경우
일반 현금전환	전매금지 외 사유로 현금보상 전환
3년 내 증여·상속	대토 소유권이전등기 후 조기 승계
리츠 현물출자 주식 처분	5년 내 처분

최근에는 증여·상속 부분도 관리가 강화되는 흐름입니다.

 

즉 대토를 받은 뒤 3년 이내 가족에게 이전하는

구조 역시 세법은 일정 부분

사후관리 대상으로 보기 시작한 것입니다.

 

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이번 2026년 개정의 핵심

 

리츠 현물출자 후 “5년”이내 주식 처분

 

이번 개정의 핵심은 조특령 제73조 제5항 제4호입니다.

 

개정 규정을 보면,

 

∨ 대토보상권을 리츠(REITs)에 현물출자하고
∨ 그 대가로 받은 주식을
∨ 취득일부터 5년 이내 처분하는 경우

 

감면세액 차액 추징 대상으로 규정하였습니다.

 

여기서 중요한 것은

종전에는 대토보상권을 리츠에 현물출자한 시점에

감면받은 세엑 등이 추징되었으나

 

금번 개정(2026.2.27 이후 현물출자분)으로

현물출자로 취득한 주식의 전부 또는 일부를

  취득한 날 이후 5년 이내에 처분시로 개정되었다는 점입니다.

 

리츠에 대한 지원 측면에서 다소 긍정적으로 평가 받습니다.

다만 일부 지분만 처분하더라도 사후관리 문제가 발생할 수 있습니다.

 

📌 2026 개정 핵심

개정 내용의미

 

5년 내 주식 처분	감면세액 차액 추징
일부 처분 포함	부분 매각도 포함 가능
현물출자 주식 우선 처분 간주	우회 회피 방지

 

 

 

“현물출자 자체”보다

“현물출자 이후”를 보기 시작했습니다

이번 개정을 단순히 규제 강화로만 볼 필요는 없습니다.

실무적으로는 오히려 사후관리 기준을 명확하게 정리한 측면도 있습니다.

 

즉,

“현물출자 자체를 문제 삼겠다”기보다는,

“현물출자 이후 일정 기간 동안 실제 보유했는지 보겠다”

는 방향에 가깝습니다.

 

결국 세법은 대토보상 리츠 구조 자체를 막겠다는 것이 아니라,

이를 이용한 단기 EXIT 구조를 관리하겠다는 취지로 보입니다.

 

 

 

현물출자 받은 주식을 먼저 판 것으로 봅니다

 

이번 개정에서 실무상 가장 중요하게 봐야 하는 부분 중 하나입니다.

 

세법은 동일한 리츠 주식을 여러 방식으로 보유하고 있더라도,

현물출자로 받은 주식을 우선 처분한 것으로 간주합니다.

 

📌 우선 처분 간주 규정

 

보유 형태세법 판단

 

일반 취득 주식 + 현물출자 주식 혼재

현물출자 주식을 먼저 처분한 것으로 간주

 

즉 일반 매수분을 먼저 팔았다고 주장하더라도

세법은 이를 인정하지 않겠다는 의미입니다.

 

 

 

리츠 주주명부 제출 의무도 신설되었습니다

 

이번 개정에서는 리츠에 대한 관리 규정도 함께 들어갔습니다.

 

현물출자를 받은 리츠는 앞으로 5년 동안

매 분기마다 주주명부를 세무서에 제출해야 합니다.

 

즉 국세청 입장에서는 실제 처분 여부를

장기간 계속 추적할 수 있는 구조가 마련된 것입니다.

 

📌 추가 신설 규정

 

개정 내용적용

리츠 주주명부 제출	5년간 분기별
적용시기	2026.2.27. 이후 현물출자분

 

결국 이번 개정은 대토보상 리츠 구조 자체를 부정하기보다는,

“현물출자 이후 실제 얼마나 보유하였는지”를 중심으로

사후관리 체계를 보다 명확하게 정비한 개정에 가깝습니다.

 

특히 부동산 투자회사에 현물출자하느 경우에는

앞으로는 단순히 감면 여부만 볼 것이 아니라,

 

∨ 개발사업의 수익성과 안정성

∨ 언제 EXIT 할 것인지
∨ 배당 중심 구조인지
∨ 장기 보유 전략인지

 

까지 함께 검토해야 할 가능성이 점점 커지고 있습니다.

 

세금은 결국
대토를 받는 순간보다
그 이후의 구조와 시간의 흐름에서 결과가 달라지게 됩니다.

 

“대토보상은 받는 순간보다
그 이후 3년, 5년의 구조가 더 중요할 수 있습니다.

 

 

리츠 현물출자, 사후관리, EXIT 구조까지

사전에 함께 검토해보시기 바랍니다.”