탐의 부동산 세금이야기

Tom의 세무회계 이야기

• 상가 매매하여 계속 임대사업 유지시 포괄양수도 적용 가능 여부 상가 매매시 부가가치세법상 포괄양수도에 대하여 알아보겠습니다. 상가를 매매하실 때 가장 먼저 확인해야 할 부분이 있습니다. 상가는 주택과 달리 건물 부분에 부가가치세가 과세되기 때문에매수인 입장에서는 건물 가격 외에 10% 부가세까지 함께 준비하셔야 합니다. 이 금액이 작지 않아서, 상가를 처음 사보시는 분들은 예상치 못한 부담으로 느끼는 경우가 많습니다. 그런데, 상가가 이미 임대업 형태로 운영 중인 상태라면, 거래 구조에 따라 부가세를 아예 내지 않고도 인수할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 포괄양수도 방식입니다. 이는 부가세법에서 정해 놓은 제도인데, 간단히 말씀드리면 “건물만 사는 게 아니라 그 임대업 자체를 그대로 인수하는 구조”입니다. 이 방식이 적용되면 건물분 부가세는 아예 과세하지 않고 세.. 더보기
• 위급 상황시 경리 대행 서비스, 와 이런게 가능하다고? 💼 갑자기 경리직원이 그만둔다면, 사장님 어떻게 하시겠어요? “사장님, 저 이번 주까지만 일하겠습니다.”까지는 좋았는데 이번주 월요일에 얘기하고 다음날부터 안나오는 직원... 그 한마디에, 회사의 시간이 멈춰버립니다. 통장은 제각각이고,홈택스 비밀번호는 아무도 모르고,원천세 신고일은 바로 코앞인데누구 하나 제대로 아는 사람이 없습니다. 그런 상황에서 대표님이 제일 먼저 드는 생각—“이걸 누가 대신 좀 해줬으면 좋겠다…”아마 대부분의 사장님들이 한 번쯤은 느껴보셨을 겁니다.🧾 경리 공백, 그때부터 진짜 문제가 시작됩니다직원 한 명이 자리를 비우면,회계와 세무는 순식간에 마비됩니다.월말·월초엔 급여와 원천세,1월·7월엔 부가세 신고,각종 4대보험 정산과 자료 제출까지…기한이 다가오는데, 손에 잡히는 건 .. 더보기
• 사업인정고시일 — 보상과 세금 판단의 출발점 1. 사업인정고시일이란 무엇인가사업인정고시일은 단순한 행정 고시일이 아닙니다.보상 기준일, 수용권 발생일, 양도세 감면 판정일을 모두 결정하는 핵심 시점입니다.👉 “날짜 하나가 모든 걸 결정한다”는 말이 나오는 이유입니다.2. 공익사업 감면 요건 — 2년 규정사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지 → 감면 가능사업인정고시일 2년 이내 취득한 토지 → 감면 불가👉 공익사업 감면 자격을 판단하는 기준 = 2년 규정3. 비사업용토지 판정 배제 — 5년 규정사업인정고시일 5년 이전 취득 토지 → 비사업용 판정에서 제외 (중과세 배제)사업인정고시일 5년 이내 취득 토지 → 비사업용 판정 기준 적용2021.5.3 이전 사업인정고시된 공익사업은 2년👉 비사업용토지 중과 여부를 갈라놓는 기준 = 5년 규정4. 개.. 더보기
• 도시공원사업, 토지은행이 대신 보상하면 사업인정일은? 1. 사업인정일의 기본 원칙「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조는 사업인정 고시가 있으면 그때부터 수용권한이 발생한다고 규정합니다.도시공원사업은 「국토계획법」상 실시계획 인가 고시로 사업인정이 의제되며, 이 고시일이 바로 사업인정일이 됩니다.따라서 보상금 산정 기준일, 양도소득세 감면 요건 판정일은 모두 이 날짜를 기준으로 삼게 됩니다.👉 핵심: 최초 인가·고시일이 기준일이다.2. LH 토지은행이 집행하는 경우많은 지자체가 예산 문제로 LH 토지은행에 보상 집행을 위탁합니다.토지은행은 「공공토지비축에 관한 법률」에 따른 비축사업 시행자로서 매입·보상만 집행합니다.그러나 도시공원사업 자체의 사업시행자는 여전히 지자체입니다.👉 즉, 사업의 법적 성격은 유지되고 기준일은 변동되.. 더보기
• 수지중앙공원 공익사업 보상, 감면 한도의 기준일과 분산 수령의 진실 수지중앙공원 보상 협의가 본격화되면서 많은 토지주분들이 세금 문제를 고민하고 계십니다.“보상금은 늘릴 수 있는 만큼 늘리면 된다”는 생각이 먼저지만,실제로는 감면 한도를 어떻게 적용받느냐가 세금 결과를 좌우합니다.특히 감면 한도의 기준일과 분산 수령 문제는 현장에서 자주 혼동되는 부분입니다. 감면 한도의 기준일은 ‘양도일’입니다「조세특례제한법」 제77조(공익사업 감면)과 제69조(자경농지 감면) 등과 관련한한도의 적용 시점은 양도일이 속하는 과세연도입니다.즉, 보상 협의서를 언제 썼느냐가 아니라법적으로 언제 토지를 양도한 것으로 보느냐가 기준이 됩니다.양도일은 「소득세법 시행령」 제162조 제1항에 따라 정합니다.“토지 또는 건물의 양도시기는 대금을 청산한 날,대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경.. 더보기
• 수지중앙공원 보상, 세금까지 챙기셔야 후회가 없습니다 최근 뉴스를 보니 수지중앙공원 보상 협의가 시작됐다고 하더군요.축구장 70여 개 크기 땅을 공원으로 조성한다니 주민들에겐 반가운 소식일 겁니다.그런데 토지주 입장에선 마음이 복잡할 수밖에 없습니다.보상금 자체는 큰돈이지만, 세금이 뒤따르기 때문입니다.저는 상담을 하다 보면 비슷한 장면을 자주 봅니다.“보상금 통장에 들어왔으니 이제 다 끝났다” 하셨다가,몇 달 뒤 억 단위 양도세 고지서를 받아 드는 순간 얼굴이 굳어집니다.그래서 늘 말씀드립니다. 보상은 시작일 뿐이고, 세금이 진짜 문제라고.수지중앙공원 부지에는 임야도 많습니다.지목이 임야라도 농지로 사용한 경우에는 해당 토지는 농지로 볼 수 있습니다.같은 보상금을 받았어도 실질 이용상황에 따라 감면 등의 세금 납부액은 달라질 수 있다는 뜻입니다.공익사업 .. 더보기
• 공익사업 토지수용 보상금도 양도소득세 대상이라고? 공익사업 토지수용 보상금도 양도소득세 대상이라고?놀랍게도 공익사업으로 토지를 수용당해 보상금을 받아도 양도소득세 신고 의무가 있습니다.과거에는 공익사업용 토지에 대한 양도세가 면제되기도 했지만, 지금은 보상금을 받는 행위가 세법상 유상 양도에 해당하기 때문에 세금을 내야 합니다. 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있는 토지수용과 세금 문제를 쉽게 정리해 드릴게요. Q. '토지수용'이란?우리나라는 개인의 토지라도 공공의 필요가 인정된다면 국가가 강제로 취득, 즉 수용할 수 있습니다. 토지수용이란 국가, 지방자치단체 또는 공공단체가 공익사업을 위해 필요한 토지를 소유자의 의사와 관계없이 법률에 따라 강제로 취득하는 것을 말합니다. 이는 개인이 가진 재산권보다 공공의 이익을 우선하기 위한 제도이며, 헌법상 보장된 재.. 더보기
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